서울남부지방법원 2025타경8678. 서울특별시 강서구 화곡동 24-102·24-105의 더프라임 제4층 제402호 오피스텔입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 김진구이고, 2023.02.24. 부천중앙새마을금고의 근저당권이 설정되어 있습니다. 같은 날 부천제일새마을금고의 추가 근저당권도 설정되어 있으며, 2025.02.25. 임의경매개시결정이 이루어졌습니다. 데이터상 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 크게 조정됐습니다. 감정가 288,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 117,965,000원으로 내려왔고, 감정가 대비 약 40.96% 수준입니다. 다만 실거래 자료는 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제402호 |
| 등기상 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 24-105 더프라임 [도로명주소] 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김진구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 117,965,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.02.24. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고입니다. 같은 날 설정된 부천제일새마을금고의 근저당권과 2025.02.25. 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 보증금은 미상
현황조사상 다수의 전입자가 확인됩니다. 데이터상 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.02.24. 이후이며, 각 임차인에 대해 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당 가능액과 임대차 조건은 매각물건명세서 및 관련 원본을 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 없음 | 미상 | 2025.03.10 접수 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | - |
| 조용현 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 접수 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | - |
| 이주안 | 2023.08.16 | 없음 | 미상 | - |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 접수 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 접수 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | - |
| 김도연 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | - |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | - |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | - |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 없음 | 미상 | - |
| 정은영 | 2023.03.31 | 없음 | 미상 | 2025.03.10 접수 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | - |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | - |
| 도선영 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | - |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | - |
| 이송민 | 2023.08.28 | 없음 | 미상 | - |
| 배승한 | 2024.04.15 | 없음 | 미상 | - |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | - |
| 신수 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 2025.04.24 접수 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | - |
| 이의현 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | - |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | - |
| 김연기 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | - |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 없음 | 미상 | 2025.03.28 접수 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | - |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | - |
| 박현수 | 2023.05.15 | 없음 | 미상 | - |
| 권리향 | 2024.01.08 | 없음 | 미상 | - |
| 김태현 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | - |
| 어인선 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 2025.03.31 접수 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | - |
| 박예진 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | - |
| 안지은 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | - |
| 장수지 | 2023.06.13 | 없음 | 미상 | - |
| 주형태 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 접수 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | - |
| 서동범 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 2025.03.14 접수 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 없음 | 미상 | - |
| 이선우 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | - |
| 신유경 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 2025.03.25 접수 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | - |
| 김진범 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | - |
| 박은영 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | - |
| 이동희 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | - |
| 남은정 | 2023.11.28 | 없음 | 미상 | 2025.03.20 접수 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 접수 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | - |
| 안정인 | 2024.05.10 | 없음 | 미상 | - |
③ 예상배당표 (매각가 117,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,451,510원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 115,513,490원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 8,640,000,000원 중 115,513,490원이 배당되고, 미배당 8,524,486,510원이 남습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕이며, 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 토지이용계획상 일반상업지역과 중요시설물보호지구(공항) 등 여러 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부·현황. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 공부와의 차이는 표시되어 있지 않으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 4회 유찰로 최저매각가 117,965,000원, 감정가 대비 40.96%입니다.
- 임대차 확인. 전입자는 다수이나 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서의 보완 여부를 반드시 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 부천중앙새마을금고에 115,513,490원이 배당되고 부천제일새마을금고에는 배당되지 않습니다.
- 후속 유찰. 5회 유찰 시 94,372,000원, 6회 유찰 시 75,497,600원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 현장 재확인. 감정평가서상 내부 일부는 직접 확인되지 않아 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 임대차 확인이 먼저”
이 물건의 가장 큰 변화는 가격입니다. 감정가 288,000,000원에서 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 117,965,000원으로 낮아졌습니다. 반면 권리관계는 2023.02.24. 근저당권이 말소기준권리이고 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현황조사상 전입자가 다수이고 모든 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 “41%까지 떨어졌다”는 숫자 자체가 아니라, 대항력 없음 판정과 배당관계를 원본으로 재확인한 뒤 현재 최저가가 실제 물건가치와 비교해 충분한지 판단하는 것입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 시세 대비 저렴하다는 표현은 확정할 수 없습니다.
