서울남부지방법원 2025타경8678. 강서구 화곡동 더프라임 2층 204호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 275,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,640,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.24. 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권이고, 같은 날 부천제일새마을금고 근저당도 설정돼 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 8,640,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다.
이 사건의 특징은 등기 자체보다 임차인 조사 규모입니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 실제 임차인은 50명이고, 전입일은 모두 말소기준인 2023.02.24.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정됩니다. 그러나 전원이 보증금 미상이고 확정일자도 확인되지 않으며 점유 부분 역시 미상입니다. 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니지만, 실제 점유자·호실 사용관계·명도 범위는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제204호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 112,640,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 등기상 인수 0원
말소기준은 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고, 같은 날 부천제일새마을금고가 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 2025.02.25.에는 부천중앙새마을금고의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 자료상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 50명, 전원 대항력 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 50명입니다. 이 중 배당요구가 확인되는 임차인은 13명입니다. 모든 임차인의 보증금과 확정일자는 미상이며, 점유 부분도 미상입니다. 따라서 우선변제 여부는 단정하지 않고 미상으로 둡니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 미상 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,640,000원으로 감정가 275,000,000원의 41%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 90,112,000원, 6회 유찰 시는 72,089,600원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락 폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 오피스텔이라는 용도와 4회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,960원 |
| 2. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 110,263,040원 |
| 3. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권최고액 합계 8,640,000,000원 중 배당되는 금액은 110,263,040원이고 미배당은 8,529,736,960원입니다. 신청채권자 청구액은 2,274,844,106원이며 현재 가정 배당액으로 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근이며, 주위에 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕이며 엘리베이터·소화전·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중이며 북동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지면적·공시지가. 토지면적 229.0㎡, 공시지가 6,444,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 내부구조 일부는 직접 확인되고 일부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부 관찰 등에 의한 것으로 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 50명 재확인. 조사된 모든 임차인의 전입은 말소기준 이후지만 점유 부분이 미상입니다. 실제 현재 점유자와 204호 사용관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범·신유경·남은정·백민정의 배당요구가 확인됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 현재 오피스텔 실매매 가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 현재 4회 유찰 상태이므로 가격 외에도 점유·상품성·환금성 요소를 함께 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가에서도 내부구조 일부가 직접 확인되지 않았으므로 입찰 전 현황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 50명의 점유관계
등기와 전입일만 놓고 보면 방향은 명확합니다. 말소기준은 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당이고, 조사된 50명의 임차인은 전부 그 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 보기에는 확인할 것이 많습니다. 임차인 50명 전원의 점유 부분·보증금·확정일자가 미상이고, 물건은 오피스텔이며 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 시세 자료도 없기 때문에 최저가가 감정가의 41%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 낮지만, 현황 확인과 환금성 검증의 비중이 큰 사건입니다.
