서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 3층 303호 오피스텔입니다. 감정가 278,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 113,869,000원까지 내려왔습니다. 권리의 중심에는 2023.02.24 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 자리하고 있습니다. 같은 날 별도로 설정된 부천제일새마을금고 근저당권과 2025.02.25 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에서 50명의 임차인 정보가 잡히지만, 각 임차인의 전입신고가 모두 말소기준권리 이후이고, 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고, 일부 임차인은 배당요구도 했기 때문에 실제 명도와 배당 관련 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제303호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 113,869,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.29 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 도시지역 · 업무용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 부천제일새마을금고의 추가 근저당권이 설정되었고, 2025.02.25 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 데이터상 두 근저당권의 채권최고액은 합계 8,640,000,000원으로 현재 매각가를 크게 웃돕니다. 다만 실제 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있어, 후순위 임차인의 대항력으로 인한 보증금 인수 문제는 현재 분석상 발생하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 보증금은 확인 필요
확인된 임차인은 50명입니다. 각 임차인의 전입신고가 2023.02.24 말소기준권리 이후로 나타나므로 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 배당순위와 실제 배당가능액은 별도 서류 확인이 필요합니다. 대항력 없는 후순위 임차인이라도 실제 점유자가 다수이면 현장 정리 난도가 높아질 수 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
③ 예상배당표 (현 회차 매각가 113,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,166원 |
| 1. 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 111,474,834원 |
| 2. 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 8,640,000,000원, 예상 배당액은 111,474,834원, 미배당은 8,528,525,166원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 내부구조 일부는 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 외부 관찰 등에 의존해 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 2필 일단의 장방형 평지, 업무용으로 이용 중입니다. 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저매각가 113,869,000원은 감정가 278,000,000원의 약 41% 수준입니다. 시장 실거래 자료가 없어 외부 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장가격과 비교해야 합니다.
- 유찰. 이미 4회 유찰된 물건입니다. 5회 유찰 시 91,095,200원, 6회 유찰 시 72,876,160원으로 시나리오가 제시됩니다.
- 임차인. 총 50명의 임차인 정보가 확인됩니다. 대항력 없음이지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인하세요.
- 배당. 현 회차 매각가 기준 부천중앙새마을금고 예상배당은 111,474,834원, 총 미배당은 8,528,525,166원입니다.
- 점유. 다수 임차인 정보가 확인되어 실제 현장 점유자와 호실 사용현황을 직접 대조하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰의 가격, 다수 임차인의 확인”
이 물건은 감정가 278,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가 113,869,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 데이터상 임차인의 대항력도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 임차인은 50명으로 많고, 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당과 명도에 관한 확인 절차가 중요합니다. 실거래 자료가 없어 가격 자체를 시세 대비 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 현재 113,869,000원의 가격 수준과 다수 임차인의 실제 점유·서류 내용을 함께 검증하는 것입니다.
