서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 제3층 제304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김진구이고 2023.02.24. 소유권보존과 함께 부천중앙새마을금고 및 부천제일새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 선언된 말소기준은 같은 날 접수된 부천중앙새마을금고 근저당 2,640,000,000원이며, 이후 2025.02.25. 부천중앙새마을금고 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리순위만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 조사상 임차인 50명의 전입일은 가장 이른 2023.03.31.부터 시작해 모두 2023.02.24. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 전원의 점유부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않아, 명도와 배당관계는 권리 인수와 별도로 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 113,869,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 말소기준 | 2023.02.24. 을구 1번 (1) 근저당권 · 부천중앙새마을금고 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인들
을구 1번에는 부천중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원과 부천제일새마을금고의 채권최고액 6,000,000,000원이 있고, 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 경매 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 두 근저당의 채권최고액 합계가 매각대금을 크게 초과해 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 50명
보증기관 대위·승계 신고자는 없으며 조사된 사람은 모두 실제 임차인으로 분류돼 있습니다. 전입은 전원 말소기준 이후이고, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 2025.03.10 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 2025.03.12 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 2025.03.12 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 2025.03.12 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 2025.03.10 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 2025.04.24 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 2025.03.28 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 2025.03.31 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 2025.03.13 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 2025.03.14 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 2025.03.25 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 2025.03.20 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 2025.03.13 신고 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전원 점유부분은 미상입니다. 대항력 없음은 각 전입신고일이 2023.02.24. 말소기준권리보다 후순위라는 자료상 판정에 따른 것이며, 우선변제 여부는 보증금·확정일자가 미상이라 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 41%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 278,000,000원, 4회 유찰 후 최저매각가는 113,869,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 자료상 실질취득 기준액도 113,869,000원입니다.
다만 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 할인율 자체를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수는 없습니다. 오히려 4회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 응찰시장 사이의 괴리가 반복됐음을 보여주는 핵심 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,394,166원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 111,474,834원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 8,640,000,000원이고 예상 채권자 배당액은 111,474,834원, 미배당액은 8,528,525,166원입니다. 공동담보목록이 기재된 근저당의 채권최고액 기준 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로 외벽은 석재타일 붙임 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 타일, 창호는 P.V.C샷시 창호 등입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근이며 주위에 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 설비. 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 북동측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부구조 일부는 직접 확인, 일부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부 관찰에 의해 조사돼 실제 현황과 다소 상이할 수 있다는 감정평가 의견이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 50명 점유관계 확인. 모든 임차인의 점유부분이 미상입니다. 실제 제304호 점유자와 각 신고자의 관계를 현황조사·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입은 모두 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 우선변제 및 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범·신유경·남은정·백민정은 배당요구 신고가 확인됩니다.
- 공동담보 구조 확인. 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있고 채권최고액 합계가 8,640,000,000원입니다. 개별 물건 배당과 전체 공동담보 관계를 원본으로 확인하세요.
- 4회 유찰 가격 검증. 113,869,000원은 감정가의 40.96%이지만 실거래 비교 근거 없이 싸다고 단정할 수 없습니다. 실제 오피스텔 매매·임대가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가에서도 이해관계인 부재로 일부 내부구조가 직접 확인되지 않았다고 밝히고 있으므로 현황과 구조를 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 출발점은 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당입니다. 조사된 임차인 50명은 모두 그 뒤에 전입했으므로 자료상 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 선순위 보증금을 떠안는 유형의 권리위험은 없습니다.
하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 50명의 점유부분·보증금·확정일자가 모두 미상이고, 물건은 이미 4회 유찰돼 감정가 278,000,000원에서 113,869,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 “감정가의 41%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리 인수는 0원, 명도와 가격은 보수적으로 확인하는 사건입니다.
