서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 제5층 제505호, 용도는 오피스텔입니다. 2023.02.24. 소유권보존과 동시에 부천중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 같은 날 부천제일새마을금고 근저당도 공동담보로 설정됐습니다. 말소기준권리는 을구 1번 부천중앙새마을금고 근저당권이며, 2025.02.25. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 경매로 후순위가 아닌 경매개시결정과 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차는 감정가의 40.96%입니다. 4회 유찰을 거치며 최저매각가가 117,965,000원까지 내려왔고, 다음 유찰 시에는 94,372,000원, 6회 유찰 시에는 75,497,600원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건은 시세 자료가 없기 때문에 현재 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제505호 |
| 등기상 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 24-105 더프라임 도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 117,965,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 | 부천중앙새마을금고 |
| 청구액 | 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기사항전부증명서 발행 | 2026.08.29 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.24 근저당
2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 설정됐고, 같은 날 부천제일새마을금고 근저당이 공동담보로 설정되어 있습니다. 2025.02.25. 부천중앙새마을금고 신청으로 임의경매개시결정이 접수됐으며, 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다. 예상배당표에서는 부천중앙새마을금고에 115,513,490원이 배당되고 부천제일새마을금고는 0원으로 남아, 총 8,524,486,510원의 채권액이 미배당으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만, 보증금 미상은 반드시 확인
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 2025.03.10 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 2025.03.10 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 신수 | 2024.08.21 | 2025.04.24 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 2025.03.28 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 2025.03.31 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 2025.03.13 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 2025.03.14 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 2025.03.25 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 2025.03.20 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 2025.03.13 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
현황조사상 확인된 실제 임차인 수는 현재 자료만으로 특정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고 표시는 없고, 각 점유자의 보증금 및 확정일자는 미상입니다. 따라서 보증금을 임의로 합산하거나 인수금액을 추가 계산하지 않고, 현재 배당표에 제시된 매수인 인수액 0원을 기준으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,451,510원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 115,513,490원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액은 8,640,000,000원, 총 배당액은 115,513,490원이며 미배당액은 8,524,486,510원입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕이며 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 토지용도지역은 일반상업지역입니다. 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 117,965,000원은 감정가 288,000,000원의 40.96%입니다. 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 임차인. 현황조사상 다수 점유자가 있고 모두 보증금 미상입니다. 배당요구를 한 점유자는 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범·신유경·남은정·백민정 등으로 확인되므로 매각물건명세서와 대조하세요.
- 대항력. 현재 표시된 전입신고일이 모두 2023.02.24. 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자 미상이라는 점은 별도 확인사항입니다.
- 배당. 현재 회차 예상배당에서 부천중앙새마을금고 115,513,490원, 부천제일새마을금고 0원으로 계산되고 총 미배당액은 8,524,486,510원입니다.
- 회차. 5회 유찰 시 94,372,000원, 6회 유찰 시 75,497,600원입니다. 현재 회차에서 서두르기보다 점유·임대차 확인과 가격 검증을 함께 하세요.
- 현장 재확인. 감정평가서에는 내부구조 일부가 이해관계인의 부재로 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의해 확인되어 현황과 다소 상이할 수 있으므로 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 관리·서류. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 원본 기준으로 대조하세요.
맺으며 — “유찰은 가격을 낮추지만, 확인할 것은 남는다”
이 사건은 4회 유찰로 감정가 288,000,000원에서 현재 최저매각가 117,965,000원까지 내려와 가격상 접근성은 크게 좋아진 물건입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 권리 구조 자체는 단순합니다. 다만 오피스텔 현황조사에서 많은 점유자가 확인되고, 보증금과 확정일자가 미상인 상태라 임차관계 확인을 마치기 전에는 가격 메리트를 최종 확정해서는 안 됩니다. 현재 자료상 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리되지만, 배당요구가 있는 점유자도 존재합니다. 결국 이 물건의 승부처는 “40%대 최저가” 자체보다 임대차 서류 확인 후에도 인수 0원 구조가 유지되는지입니다.
