서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 제2층 제203호 오피스텔입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 김진구이고, 2023.02.24 부천중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날짜 접수된 부천제일새마을금고의 추가 근저당권도 경매로 소멸하도록 정리되어 있으며, 2025.02.25 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 권리 순서 자체는 비교적 분명합니다.
문제는 가격과 임차인입니다. 현재는 4회 유찰을 거친 회차로 최저매각가가 112,640,000원까지 내려왔고, 배당표에서는 부천중앙새마을금고에 110,263,040원만 배당되며 거액의 미배당이 남습니다. 한편 현황조사상 다수의 임차인이 확인되고 일부는 권리신고까지 제출했지만, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 최저가가 크게 하락했다는 사실만으로 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제203호 |
| 건물 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 112,640,000원 (현재 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 토지 | 229.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 6,444,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준권리는 명확하다
말소기준권리는 2023.02.24 부천중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고, 같은 날짜 접수된 부천제일새마을금고의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권도 경매로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 2025.02.25 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 조사 — 대항력 없음으로 기재됐지만 보증금은 미상
현황조사상 확인된 임차인은 38명입니다. 각 임차인의 전입신고일은 2023.02.24 기준권리 이후이고, 자료상 대항력은 모두 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이며, 그중 일부는 2025년 3~4월에 권리신고를 제출했습니다. 따라서 대항력 여부와 별개로 실제 보증금·배당관계·명도관계는 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리신고 | 권리상태 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,376,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 110,263,040원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,376,960원을 제외한 110,263,040원이 부천중앙새마을금고에 배당되고, 전체 채권최고액 8,640,000,000원 가운데 8,529,736,960원이 미배당으로 남습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 용도·구조. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕, 석재타일 외벽, 벽지·타일 등 내벽, 타일 바닥, P.V.C샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다. 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수 설비를 갖춥니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 북동측으로 도로에 접합니다. 일반상업지역이며 토지면적은 229.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 이용상태 확인. 임대관계는 미상이고, 내부구조 일부는 이해관계인의 부재로 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 재확인. 임차인 38명의 전입일은 기준권리 이후지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 권리신고 문건을 임차인별로 대조하세요.
- 권리신고자 우선 확인. 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범· 신유경·남은정·백민정은 권리신고가 확인된 임차인입니다.
- 배당구조 확인. 현재 112,640,000원 매각가에서 집행비용 2,376,960원 후 110,263,040원이 부천중앙새마을금고에 배당되고, 부천제일새마을금고에는 0원이 배당됩니다.
- 현재 인수액 0원은 배당표 기준. 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 보증금 미상이라는 사실과 실제 명도관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·권리신고서를 직접 대조해 최종 입찰 판단을 하세요.
맺으며 — “최저가는 낮아졌지만, 확인이 끝난 것은 아니다”
이 물건의 가격만 보면 이미 충분히 많이 내려왔습니다. 감정가 275,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 112,640,000원까지 낮아졌고, 다음 시나리오도 5회 유찰 90,112,000원, 6회 유찰 72,089,600원으로 제시됩니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격 하나로 끝나지 않습니다. 말소기준권리인 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당과 그 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현황조사상 임차인은 38명이고, 각 임차인의 전입은 기준권리 이후로 기재되어 대항력 없음으로 정리되어 있지만 보증금이 모두 미상입니다.
가격은 내려왔고, 등기 권리도 정리된다. 다만 입찰의 승부처는 임차인별 보증금과 권리신고 내용을 실제 서류로 확정하는 것입니다. 이 확인이 끝난 뒤에야 현재 최저가 112,640,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
