서울남부지방법원 2025타경8678. 강서구 화곡동 더프라임 제4층 제403호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 부천제일새마을금고의 근저당권도 설정돼 있고, 2025.02.25 부천중앙새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
그러나 권리분석의 난도가 단순하다고 보기는 어렵습니다. 현황조사에서 확인된 전입자가 50명이고, 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 다행히 가장 빠른 전입도 2023.03.31로 말소기준일 2023.02.24보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그렇더라도 보증금이 미상인 만큼 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 점유자는 원본 서류 및 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 113,869,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보목록 제2023-86호가 기재돼 있습니다. 같은 날 부천제일새마을금고 근저당권도 채권최고액 6,000,000,000원, 공동담보목록 제2023-92호로 설정돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.02.25이며, 등기자료상 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
현황조사에서 확인된 전입자는 50명입니다. 모두 전입신고일이 말소기준일 2023.02.24 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 일부는 배당요구를 접수했습니다. 따라서 인수 위험과 별개로 실제 점유관계, 계약관계, 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 현장조사로 재확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰, 감정가 41%
감정가는 278,000,000원이고 현재 최저매각가는 113,869,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 41%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 91,095,200원(감정가 33%), 6회 유찰 시 72,876,160원(감정가 26%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 113,869,000원 | 111,474,834원 | 8,528,525,166원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 91,095,200원 | 89,055,486원 | 8,550,944,514원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 72,876,160원 | 71,164,389원 | 8,568,835,611원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가보다 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격과 환금성을 별도로 검토해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,166원 |
| 2. 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 111,474,834원 |
| 3. 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,640,000,000원 중 채권자 예상배당은 111,474,834원이고, 미배당액은 8,528,525,166원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 화곡초등학교 북측 인근이며 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕이며 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지이며 업무시설 등의 부지로 이용 중이고 북동측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,444,000원/㎡이며 토지면적은 229.0㎡입니다.
- 현황 확인. 내부구조 일부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의했으므로 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 50명 점유관계 확인. 주민등록상 전입자와 실제 403호 점유자가 일치하는지 현장 및 집행관 자료를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 최우선변제 해당 여부와 배당 영향을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 113,869,000원은 감정가 41%지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 오피스텔 거래·임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 점유·상품성·내부상태와 관련된 것인지 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가에서도 일부 내부구조가 직접 확인되지 않았으므로 현황 차이 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기 기준으로는 명확합니다. 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입자 50명 역시 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다.
하지만 4회 유찰, 50명의 전입자, 보증금·확정일자 미상, 실거래 비교 부재가 동시에 남습니다. 최저가가 감정가 41%라는 이유만으로 가격이 싸다고 단정할 수 없고, 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 명도와 배당 확인이 간단하다고 볼 수도 없습니다. 이 물건은 등기상 인수는 없지만 점유·가격 검증을 충분히 해야 하는 오피스텔입니다.
