서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 288,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 117,965,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2023.02.24. 접수된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 부천제일새마을금고 근저당도 설정돼 있으며, 두 근저당 모두 공동담보가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.02.25. 부천중앙새마을금고 신청으로 들어왔고 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 권리분석 자체는 말소기준일을 중심으로 보면 비교적 명확합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람이 무려 50명이고, 모두 전입일은 말소기준일인 2023.02.24.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없지만, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 즉 법률상 인수 0원과 현장 명도 난도는 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 117,965,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보목록 제2023-86호가 기재돼 있습니다. 같은 날 부천제일새마을금고 명의의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 공동담보목록 제2023-92호가 기재돼 있습니다. 2025.02.25. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 50명 — 모두 말소기준 이후 전입
조사된 실제 점유자는 50명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로 모두 실제 점유자 수에 포함됩니다. 전입일은 가장 이른 정은영의 2023.03.31.부터 확인되며, 전원 말소기준일 2023.02.24. 이후입니다. 따라서 제공된 판정에서는 대항력 없음입니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 없음 | 미상 | 2025.03.10 | 해당 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 | 해당 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 | 해당 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 | 해당 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 없음 | 미상 | 2025.03.10 | 해당 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 2025.04.24 | 해당 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 없음 | 미상 | 2025.03.28 | 해당 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 2025.03.31 | 해당 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 해당 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 2025.03.14 | 해당 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 2025.03.25 | 해당 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 없음 | 미상 | 2025.03.20 | 해당 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 해당 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
배당요구가 확인되는 점유자는 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범·신유경·남은정·백민정입니다. 다만 모든 점유자의 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 계약관계는 입찰 전에 반드시 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,451,510원 |
| 2. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 115,513,490원 |
| 3. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권총액은 8,640,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 115,513,490원이며 미배당액은 8,524,486,510원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,451,510원이 반영됐으며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중이며, 토지 이용상황은 업무용입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕이며 엘리베이터·소화전·난방·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지이며 북동측 도로에 접합니다. 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 일부 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물현황도와 외부 관찰을 참고했으므로 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 50명의 실제 거주·퇴거 여부와 각 호실 점유 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·계약서 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조하세요.
- 배당요구자 확인. 배당요구가 확인된 점유자들의 계약관계와 배당요구 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당 모두 공동담보가 기재되어 있으므로 해당 공동담보목록과 실제 채권관계를 함께 확인하세요.
- 내부 현황 재확인. 일부 내부구조가 직접 확인되지 않은 점이 감정평가서에 기재되어 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 41.0%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순한 물건은 아니다
이 사건은 등기와 대항력만 놓고 보면 핵심이 선명합니다. 2023.02.24. 근저당이 말소기준이고, 조사된 50명 모두 그 이후 전입이라 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건을 ‘권리가 깨끗한 저가 오피스텔’이라고 단순화하기는 어렵습니다. 점유자가 50명에 달하고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 경우가 많습니다. 더구나 이미 4회 유찰되어 최저가가 117,965,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트 자체를 확인할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·명도 확인 난도는 높음입니다.
