116,736,000원
서울남부지방법원 2025타경8678. 강서구 화곡동 더프라임 2층 202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김진구이고, 2023.02.24 설정된 부천중앙새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 부천제일새마을금고 근저당도 설정돼 있으며 두 근저당의 채권최고액은 각각 2,640,000,000원, 6,000,000,000원입니다. 현재 최저가는 116,736,000원으로 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 점유 관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 50명이고, 모두 전입일이 말소기준일인 2023.02.24보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 인도 과정은 반드시 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 116,736,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
말소기준은 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당입니다. 부천제일새마을금고의 근저당과 2025.02.25 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가정 116,736,000원에서는 집행비용 2,434,304원을 제외한 114,301,696원이 부천중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 부천제일새마을금고에는 배당이 없습니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 50명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 항목 없이 실제 임차인 50명입니다. 확인된 전입일은 모두 2023.02.24 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 일부는 배당요구를 했고, 일부는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 116,736,000원으로 감정가 285,000,000원의 40.96%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 116,736,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 금액을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
오히려 이미 네 차례 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장의 평가 사이에 간극이 있었음을 보여주는 신호로 읽어야 합니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 93,388,800원, 6회 유찰 시 74,711,040원입니다. 다만 이 역시 시세 비교가 아니라 법원 최저가 하락 시나리오일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,434,304원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 114,301,696원 |
| 2. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 8,640,000,000원이고 현재 회차 예상 배당은 114,301,696원으로, 미배당은 8,525,698,304원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 건물이며 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 화곡초등학교 북측 인근이며 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 북동측 도로에 접합니다. 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 확인. 위반건축물 표시는 없지만 내부구조 일부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰에 의해 확인돼 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 실제 임차인 50명 모두 점유 부분이 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자, 호실 사용관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범· 신유경·남은정·백민정은 배당요구 사실이 확인됩니다. 그 밖의 임차인은 배당요구 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰로 감정가의 40.96%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 최저가를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 내부 현황. 감정 당시 내부구조 일부는 직접 확인되지 않았으므로 실제 구조·상태와 공부상 현황을 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격 검증이 핵심
이 사건의 등기상 결론은 비교적 선명합니다. 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 50명은 모두 그 이후 전입했습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 41% 물건’으로 보는 것은 위험합니다. 50명의 임차인·점유관계, 미확인 보증금과 확정일자, 4회 유찰, 실거래 비교 부재가 동시에 존재하기 때문입니다. 등기 인수는 낮지만 현장·명도와 가격 판단의 불확실성은 큽니다. 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 점유와 시세 검증 없이는 가격 메리트 판단 보류”입니다.
