서울남부지방법원 2025타경8678. 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 24-105에 위치한 더프라임 제2층 제205호 오피스텔입니다. 감정가는 285,000,000원, 현재 최저매각가는 116,736,000원으로 4회 유찰을 거쳐 감정가의 41% 수준까지 낮아졌습니다.
등기상 2023.02.24. 설정된 부천중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 접수번호에 부천제일새마을금고 근저당권도 존재하지만, 데이터상 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.25. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 등기 권리 자체의 인수부담은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제205호 |
| 등기 주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 24-105 더프라임 / 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설 등의 부지 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 116,736,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2023.02.24. 부천중앙새마을금고의 근저당권이 설정되었고, 같은 날 부천제일새마을금고의 근저당권도 설정되었습니다. 데이터상 말소기준권리는 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고입니다. 2025.02.25. 임의경매개시결정이 내려졌으며, 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만, 보증금 확인은 별도다
현황조사상 50명이 임차인으로 기재되어 있습니다. 데이터에 기재된 각 임차인의 전입일자는 모두 2023.02.24. 말소기준권리 이후이고, 대항력 여부는 없음으로 명시되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형으로 볼 근거는 없습니다.
다만 다수 임차인의 보증금이 미상이고, 확정일자도 확인되지 않습니다. 여러 임차인이 배당요구를 했고, 매각물건명세서까지 확인된 임차인도 있으므로 낙찰 전 실제 점유관계와 매각물건명세서 기재를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 확인 |
|---|
③ 가격 — 감정가의 41%까지 내려온 현재 회차
현재 회차는 4회 유찰로 최저매각가가 116,736,000원입니다. 감정가 285,000,000원과 비교하면 약 41% 수준입니다. 실거래 자료는 확인되지 않으므로, 본 리포트에서는 현재 가격을 실거래 시세와 비교해 ‘싸다’고 단정하지 않고 감정가 대비 할인폭과 유찰 이력 중심으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 116,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,434,304원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 114,301,696원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 8,640,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 114,301,696원입니다. 미배당액은 8,525,698,304원이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로, 주변에는 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 가격 환금성은 숫자로 확인하기 어렵습니다. 오피스텔이라는 용도와 다수 점유자 기재를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 116,736,000원으로 감정가 285,000,000원의 41%입니다. 4회 유찰 후 가격이라는 점을 전제로 응찰가를 판단하세요.
- 임차관계. 대항력 없음으로 기재되어 있지만 보증금은 미상입니다. 배당요구 여부가 있는 사람도 다수이므로 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 권리관계. 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
- 배당. 현재 매각가에서는 부천중앙새마을금고에 114,301,696원이 배당되고, 부천제일새마을금고에는 0원이 배당됩니다.
- 원본 대조. 내부 일부는 이해관계인의 부재로 현황과 다소 상이할 수 있다고 감정평가서에 기재되어 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것은 많다”
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 116,736,000원, 감정가 대비 41%까지 내려온 점이 가장 눈에 띕니다. 또한 확인된 등기 권리는 매각으로 소멸하고 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 다수의 임차인 기재와 미상 보증금은 반드시 따로 확인해야 합니다. 대항력은 없음으로 기재되어 있어 보증금 인수형으로 바로 볼 수는 없지만, 배당요구가 접수된 사례가 여러 건 존재하므로 매각물건명세서와 실제 점유관계 확인이 가격 판단만큼 중요합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
