서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가는 2억7,800만원이었지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1억1,386만9,000원으로 감정가의 약 41% 수준까지 낮아졌습니다. 신청채권자인 부천중앙새마을금고가 2025.02.25. 임의경매를 신청했고, 현재 회차 가정 배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
권리의 핵심은 2023.02.24. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날짜 공동담보로 부천제일새마을금고의 근저당권도 함께 등재되어 있습니다. 제공된 권리관계상 두 근저당 모두 경매 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당에서는 부천중앙새마을금고에 111,474,834원이 배당되고 부천제일새마을금고에는 배당액이 없습니다. 채권최고액 합계는 8,640,000,000원으로 현재 매각가보다 훨씬 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제503호 |
| 등기상 부동산 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 24-105 더프라임 · 도로명주소 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 113,869,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.02.24. 부천중앙새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날짜에 부천제일새마을금고의 을구 1번 근저당권이 함께 설정되어 있으며, 두 권리 모두 현재 경매에서 매각으로 소멸하도록 표시되어 있습니다. 2025.02.25. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
현황조사에서 다수의 점유자가 확인됩니다. 기재된 임차인들은 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2023.02.24. 이후로 표시되어 대항력 없음으로 판단되어 있고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 최저매각가만 보고 임차 부담이 전혀 없다고 단정하기보다, 매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 신고 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 113,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,166원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 111,474,834원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 8,640,000,000원, 예상 배당액은 111,474,834원이며 미배당액은 8,528,525,166원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 내부구조 일부는 이해관계인 부재로 건축물대장상의 건축물현황도와 외부 관찰에 의해 확인되어 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역·지구가 포함되어 있습니다.
- 토지 현황. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 북동측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 229.0㎡, 지목은 대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 4회 유찰의 의미. 현재 최저매각가는 감정가의 41%입니다. 낮아진 숫자만으로 입찰 상한을 정하지 말고 실제 점유·임대차관계를 함께 검토해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 다수 점유자가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 없음으로 판단된 상태라도 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서는 부천중앙새마을금고 111,474,834원 배당, 부천제일새마을금고 0원, 소유자 잔여 0원으로 계산됩니다.
- 실질취득. 표시된 인수액은 0원이므로 현재 회차 최저매각가를 낙찰받는다면 실질취득액은 113,869,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유를 확인하고 들어가야 한다”
이 물건의 가장 큰 특징은 4회 유찰로 현재 최저매각가가 감정가 278,000,000원의 약 41%인 113,869,000원까지 내려왔다는 점입니다. 권리관계만 놓고 보면 2023.02.24. 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 임차·점유 관계가 단순하지 않습니다. 현황조사상 많은 점유자가 확인됐고 보증금은 미상이며, 일부는 배당요구도 신청했습니다. 따라서 현재의 낮은 최저가가 곧바로 안전한 저가매수라는 뜻은 아닙니다. 실제 입찰 판단은 실질취득액 113,869,000원을 기준으로 하고, 점유자와 보증금 미상 부분을 최종 확인하는 것이 핵심입니다.
