서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 4층 405호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2023.02.24. 접수된 부천중앙새마을금고 근저당권이고, 같은 날 부천제일새마을금고 근저당권도 설정돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.02.25.입니다. 등기상 두 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있으며, 현재 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건에서 권리분석의 난도를 높이는 요소는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 50명이고 모두 실제 임차인·점유자로 분류돼 있으며, 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.02.24.보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 각 점유부분과 보증금·확정일자가 미상이고, 그중 13명은 배당요구 사실이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제405호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 117,965,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기 확인일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.24.
말소기준권리는 을구 1번 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보목록 제2023-86호가 기재돼 있습니다. 같은 접수일·접수번호로 부천제일새마을금고의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권도 있고 공동담보목록 제2023-92호가 기재돼 있습니다. 두 근저당 모두 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 50명 모두 대항력 없음
확인된 실제 임차인·점유자는 50명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 중요한 공통점은 모든 전입일이 2023.02.24. 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 따라서 제공된 판정상 50명 모두 대항력이 없고, 보증금 승계에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 점유부분·보증금·확정일자는 미상이라 배당순위와 실제 명도상황은 현장 및 매각서류 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 미상 / 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 미상 / 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 미상 / 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 미상 / 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 미상 / 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 미상 / 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 미상 / 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 미상 / 미상 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 미상 / 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 미상 / 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 미상 / 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 미상 / 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 미상 / 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금물
감정가 288,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 117,965,000원, 감정가의 40.96%입니다. 금액만 보면 최초 감정가보다 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
제공된 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 94,372,000원(감정가 32.77%), 6회 유찰 시 75,497,600원(감정가 26.21%)으로 내려갑니다. 하지만 이 역시 감정가 대비 하락폭일 뿐 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 특히 이미 4회 유찰된 사실 자체는 현재 가격에서 수요가 충분하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,451,510원 |
| 2. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 115,513,490원 |
| 3. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권최고액 8,640,000,000원 중 115,513,490원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 8,524,486,510원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 회차별 자금·배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 40.96% | 117,965,000원 | 115,513,490원 | 8,524,486,510원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 32.77% | 94,372,000원 | 92,273,304원 | 8,547,726,696원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 26.21% | 75,497,600원 | 73,738,643원 | 8,566,261,357원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 선순위 근저당의 미배당액이 크다는 사실 자체가 매수인에게 해당 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 건물입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근으로, 주위에 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 설비. 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 북동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,444,000원/㎡, 토지면적 229.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 117,965,000원이 감정가의 40.96%라는 사실만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 오피스텔 실제 거래가와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 50명 점유관계 확인. 전입은 모두 말소기준권리 이후지만 점유부분이 미상입니다. 실제 405호 점유자, 계약관계, 퇴거 가능시점을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 50명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없다는 판정이지만 배당관계와 명도협의를 위해 매각서류를 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범·신유경·남은정·백민정 등 13명의 배당요구가 확인됩니다.
- 공동담보 확인. 부천중앙새마을금고와 부천제일새마을금고의 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당표와 공동담보 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가에서 내부구조 일부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부 관찰에 의존했다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 “누가 어떻게 점유하고 있는가”가 먼저다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 50명의 전입이 모두 그 이후라, 제공된 권리판정만 보면 대항력 있는 임차인과 매수인 승계 보증금은 없습니다. 현재 117,965,000원, 5회 유찰 시 94,372,000원, 6회 유찰 시 75,497,600원의 모든 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 단순한 물건은 아닙니다. 50명의 점유자, 미상인 점유부분·보증금·확정일자, 13명의 배당요구, 직접 확인되지 않은 일부 내부구조가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 40.96%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험은 낮지만, 현장·명도 확인과 가격 검증 부담이 큰 오피스텔로 보는 것이 합리적입니다.
