부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 2층 201호 다세대 물건입니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임차권등기· 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다.
감정가는 101,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 49,490,000원입니다. 할인율만 보면 커 보이지만, 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 승부처는 가격 검증과 향후 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 2층 201호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 21.88㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이유성 (단독소유 · 2017.05.09. 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 사용승인 / 규모 | 2015.02.16 · 16세대 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년 설정된 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 서은지의 주택임차권과 세 건의 가압류는 모두 후순위로, 매각에 따라 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서은지 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.04.26 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
서은지는 2022년 4월 26일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 5월 15일 점유를 시작한 뒤 2022년 5월 30일 전입했습니다. 임차권등기는 2024년 6월 19일 접수됐고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 그러나 말소기준일인 2017년 6월 26일보다 전입·점유·확정일자가 모두 늦습니다.
2022년 이수연 명의로 등기됐던 주택임차권은 2022.04.20. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
③ 가격·환금성 — 49% 할인만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 49,490,000원은 감정가 101,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 49,490,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 동일 면적의 최근 거래가격은 제시되지 않았습니다.
등기부상 2017년 소유권 취득 거래가액은 100,000,000원이고 현재 감정가는 101,000,000원이지만, 약 9년 전 거래를 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도 최근 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,290,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권자에게 배당됩니다. 등기상 채권과 가압류 청구액 합계 475,000,000원 중 예상배당은 48,199,180원, 미배당은 426,800,820원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 호실은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 2015.02.16. 사용승인됐으며, 승강기·도시가스·급배수·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4m 진입도로에 접하고, 이 도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다. 토지정보상 도로접면은 ‘세로한면(불)’입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공용부분. 지상 1층 계단실·관리실은 공용부분이나 관리실 부분이 현황상 ‘101호’로 이용되고 있어 건축물대장·현황·공용부분 관리관계를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 동일 건물 또는 인근의 20㎡대 다세대 최근 거래와 현재 매도호가를 확인해 49,490,000원의 실제 할인 여부를 검증하세요.
- 현재 점유자 확인. 서은지의 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태와 열쇠 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 구조·마감·누수·수리비가 확인되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2017-172호가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 진행 여부를 확인하세요.
- 공용부분·관리비 확인. 1층 관리실의 현황상 101호 이용관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 환금성 검토. 16세대 소규모 건물과 2회 유찰 이력을 감안해 대출 가능액, 임대수요, 재매각 예상기간을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 물건은 실제 임차인 1명이 있으나 전입과 임차권등기가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 후순위 가압류와 임차권도 매각으로 소멸하므로 권리분석 자체는 비교적 명확합니다.
그러나 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 동일 면적 최근 시세가 확인되지 않고, 16세대 소규모 다세대에 평균 2회 유찰·낙찰률 0.0%라는 지표가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다. 실제 거래가격·임대수요·내부 수리비를 확인해 49,490,000원 아래에서 충분한 안전마진이 남는지 계산하는 것이 핵심입니다.
