44,100,000원
부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 6층 601호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 가압류 3건, 부산광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순서만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 다만 현기석이 주거 임차인으로 배당요구를 했고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 대항력 없음, 인수 0원이라고 단정할 수 없습니다. 배당표의 인수 0원은 확인된 등기·배당 자료만 반영한 시뮬레이션이며, 미상 임차보증금이 별도로 남을 가능성을 배제하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 6층 601호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지상 6층 건물 내 6층 601호 |
| 사용승인일 | 2015.02.16 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26. 거래가액 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 미확정
2015년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당 240,000,000원입니다. 이후 등기된 경매개시결정, 현기석·박일신·이진희의 가압류와 부산광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현기석 | 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 2024.10.16 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 현기석은 배당요구를 했지만, 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 전입일이 말소기준일인 2017년 6월 26일보다 빠르고 점유까지 유지됐다면 대항력이 문제 될 수 있으며, 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득액은 최저가보다 크게 상승할 수 있습니다.
③ 현황과 공부의 차이 — 한 호가 두 호로 이용
건축물대장상 601호의 용도는 제2종근린생활시설(사무실)입니다. 현장 탐문에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐지만 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다. 또한 공부상으로는 601호 한 개 호이나, 현황은 601호와 602호 두 개 호로 나누어 이용되고 있습니다.
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(사무실) |
|---|---|
| 탐문상 이용 | 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 내부 확인 | 폐문부재로 확인하지 못함 |
| 공부상 호수 | 601호 1개 호 |
| 현황 호수 | 601호·602호 2개 호로 분할 이용 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,100,000원에서는 집행비용을 제외한 42,906,200원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 475,000,000원 중 미배당액은 432,093,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 90,000,000원의 49%인 44,100,000원입니다. 3회 유찰 시 30,869,999원, 4회 유찰 시 21,608,999원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 실거래 근거가 없고, 보증금 미상 임차인과 용도·분할 이용 문제가 남아 있어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,100,000원 | 432,093,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 445,085,661원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 21,608,999원 | 454,179,963원 | 0원* |
* 인수 0원은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 현기석의 보증금·전입일이 확인되면 실제 인수액과 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 해당 진입도로는 폭 약 8m 포장도로에 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 규모. 일마레는 16세대 규모이며 사용승인일은 2015.02.16입니다.
- 환금성. 소규모 집합건물이고 해당 호의 공부상 용도와 현황 이용이 다르며 두 호로 분할 이용 중이어서 일반적인 다세대보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현기석 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입일, 확정일자와 실제 점유 공간을 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 현기석이 가압류 채권자이자 임차인으로 기재된 경위와 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 전입세대 확인. 601호뿐 아니라 현황상 602호 표기 공간의 전입세대와 점유자를 함께 조사하세요.
- 용도 적법성. 건축물대장상 사무실을 주거용으로 이용한 경위와 용도변경·시정·원상복구 가능성을 관할 기관에 확인하세요.
- 분할 구조. 공부상 1개 호를 2개 호로 나눈 벽체·출입문·설비가 적법한지, 원상복구 비용이 발생하는지 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 누수·균열·설비·불법 증축·내부 마감 상태를 별도로 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 부산광역시 서구 압류 관련 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 배당요구종기 이후 자료로 재검토하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납액과 공용부분 부담, 601호·602호 각각의 점유자 및 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 매각기일 기준으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 미확정 위험이 먼저”
이 사건의 등기상 말소 구조는 단순합니다. 2017년 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 등기만으로 끝나지 않습니다. 현기석의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 실질취득액을 계산할 수 없고, 공부상 사무실인 601호는 주거용으로 탐문된 데다 현황상 601호·602호로 나뉘어 이용되고 있습니다.
최저가 44,100,000원은 감정가의 49%이지만, 이 수치가 임차보증금 인수나 원상복구 비용을 대신 설명해 주지는 않습니다. 등기 권리는 정리되지만 점유·임차·용도·구조는 미정. 전입세대와 임대차계약, 두 호의 점유관계, 용도 및 분할 적법성을 모두 확인한 뒤에야 낮은 가격의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.
