부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 일마레 4층 404호의 임의경매 사건입니다. 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 현기석·박일신·이진희의 가압류가 이어졌습니다.
등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 다만 이 사건의 핵심은 채권액의 크기 자체보다 저가 유찰의 배경과 실제 점유·사용상태입니다. 특히 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실을 실제 점유자가 없다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 4층 404호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 4층 404호 |
| 사용승인일 | 2015.02.16 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 | 103,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,329,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 내부 현황 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행
최초 소유자는 이수현이며, 2015년 설정된 하나은행 근저당권 (채권최고액 720,000,000원)은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 분석할 권리는 2017.06.26 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다.
이후 2024년 임의경매개시결정과 가압류 3건은 모두 말소기준권리보다 늦게 설정됐습니다. 해당 등기상 권리는 매각으로 소멸하며, 그 미배당 채권액을 매수인이 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정가 103,000,000원에서 3회 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 35,329,000원입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 103,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 35,329,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 확인된 인수금액 | 0원 | 등기상 후순위 권리 소멸 |
| 최저가 기준 실질취득 | 35,329,000원 | 취득 부대비용 제외 · 인수 0원 가정 |
| 동일 면적 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 우위 판단 보류 |
일마레는 16세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 대규모 아파트와 달리 동일 면적·동일 조건의 거래 표본이 충분하지 않을 수 있고, 층·전용면적·내부 상태에 따라 거래가격도 달라질 수 있습니다.
따라서 이 사건은 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래와 가장 최근 거래, 거래가격 추세를 확인한 뒤 최저매각가 또는 실제 응찰가를 비교해야 합니다. 현재로서는 시세보다 싸다거나 높은 수익성이 확보됐다고 결론 내릴 근거가 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,035,922원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 34,293,078원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 예상 집행비용은 1,035,922원, 하나은행 예상배당은 34,293,078원입니다. 가압류권자에게 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.
배당 산정에 사용된 채권액 합계는 475,000,000원, 채권자 총배당액은 34,293,078원이며, 미배당액은 440,706,922원입니다. 이는 채권자 측 회수 부족액이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 440,706,922원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 451,114,845원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 17,311,210원 | 16,599,608원 | 458,400,392원 |
추가 유찰 시나리오에서도 산정된 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 실제 점유자의 법적 지위와 미확인 권리는 별도 확인 대상입니다. 최저매각가가 더 내려가더라도 해당 가격이 시장가치보다 낮다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하며, 해당 진입도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 주택으로, 동일 면적 거래사례와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다. 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 내부 폐문부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다. 현장 방문 및 점유자 확인이 우선입니다.
- 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·확정일자·매각물건명세서 및 현황조사를 대조하고, 점유자가 확인되면 대항력과 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 실제 전용면적, 층 및 상태를 맞춰 시세를 산정해야 합니다.
- 공부·현황 확인. 1층 관리실의 101호 이용과 601호의 분리 이용 사항이 건물 관리·공용부분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도 가능성. 실제 점유자가 확인되면 점유권원에 따라 인도명령 가능성과 소요 시간, 명도비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 체납 관리비의 공용부분 부담 여부와 누수·설비·내부 마감 상태를 확인하세요.
- 잔금·부대비용. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 수선비를 포함한 실제 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세보다 저렴”
이 사건은 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 35,329,000원까지 낮아진 다세대주택입니다.
등기상으로는 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조이며, 확인된 인수금액도 0원입니다. 그러나 임차인 신고내역이 없다는 사실만으로 점유 관련 위험이 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
무엇보다 3회 유찰, 소규모 다세대주택, 미확인 내부 상태, 임대관계 미상이라는 요소를 함께 봐야 합니다. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 시장가격 대비 얼마나 유리한지는 아직 입증되지 않았습니다.
권리 소멸 구조는 긍정적, 점유·가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 점유관계와 시장가치를 확인한 뒤 총취득비용을 얼마나 정확하게 계산하느냐에 있습니다.
