부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 4층 404호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이유성 씨가 2017년 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저매각가도 감정가의 49%인 50,470,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 가격 비교에 사용할 동일 단지 실거래가가 확인되지 않고, 16세대 소규모 건물의 대상면적 21.88㎡ 물건입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체를 곧바로 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 4층 404호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 21.88㎡ · 지상 6층 건물 내 4층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 일마레 16세대 · 2015.02.16 사용승인 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09 매매, 거래가액 100,000,000원 · 2017.06.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준이 되는 권리는 2017.06.26 접수된 을구 2번 하나은행 근저당입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 현기석·박일신·이진희의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 103,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 50,470,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 단지·대상면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 마지막 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,470,000원 | 49% | 425,838,460원 |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 34% | 440,706,922원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 24% | 451,114,845원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 내려가지만, 하나은행과 후순위 가압류 채권자들의 미배당액은 더 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니므로 권리 위험을 뜻하지는 않습니다. 다만 추가 유찰이 곧 객관적인 저가 매수를 보장하는 것도 아닙니다. 소규모 다세대의 실제 임대료·매매사례와 내부 상태를 확인해 별도의 가격 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 475,000,000원 중 예상 배당액은 49,161,540원이며, 미배당액은 425,838,460원입니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못하지만 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 사용승인일은 2015.02.16입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·내부. 대상 호를 포함한 다세대주택 부분은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐지만, 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 해당 진입도로는 폭 약 8m 포장도로에 연결됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 대상면적이 21.88㎡이며 직접 비교 가능한 거래 기준이 없어, 매도·임대 수요와 적정가격을 현지 중개업소에서 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 전입세대·점유자·보증금·확정일자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 동일 단지 비교 거래가 확인되지 않으므로 인근 유사 면적 다세대의 실제 매매가와 임대료를 직접 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 마감과 이용상태가 확인되지 않았으므로 수리비가 발생할 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공용부 현황 차이. 건물 1층 공용부분인 계단실·관리실 중 관리실 부분이 현황상 101호로 이용되고 있습니다. 404호 자체의 현황 차이는 아니지만 건물 관리와 공용부분 관계를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본에서 임차인, 특별매각조건과 변경사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 물건의 등기상 구조는 분명합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%로 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
동일 단지·면적의 최근 실거래와 낙찰 사례가 확인되지 않고, 16세대 소규모 다세대이며, 임대관계와 내부 상태도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다. 실제 매매가·임대료·점유관계·수리비를 확인하기 전에는 최저가만 보고 응찰가를 높이지 않는 것이 안전합니다.
