부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7에 위치한 일마레 5층 504호 다세대주택입니다. 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 6층 건물에 속해 있으며, 소유자는 이유성입니다. 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 같은 해 6월 26일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부상 당시 거래가액은 100,000,000원입니다.

같은 날 하나은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024년 9월 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 같은 해 10~11월 세 건의 가압류가 추가됐습니다. 현재 최저매각가는 35,329,000원으로 감정가와 큰 차이가 납니다. 다만 이 가격 하락이 곧 시장가치 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 권리 소멸 여부와 실제 점유·시세·건물 현황을 나누어 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 미확정

이 물건의 권리분석에서 중요한 날짜는 2017년 6월 26일입니다. 하나은행의 을구 2번 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 발생한 임의경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

한 가지 눈여겨볼 점은 그보다 앞선 2015년 3월 5일 설정된 채권최고액 720,000,000원의 하나은행 근저당권입니다. 이 권리는 등기부상 이미 말소된 상태로 분류돼 있습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 보고 매수인에게 720,000,000원의 채무가 승계된다고 계산해서는 안 됩니다. 2015년 근저당권의 이전·변경 관련 부기등기도 원권리의 말소 상태와 함께 확인할 사항입니다.

임차인·점유 확인 — 대항력은 단정할 수 없다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 기재됐습니다. 그러므로 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다거나 임차인의 대항력 문제가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34%라도 ‘시세보다 싸다’는 아니다

현재 최저매각가는 35,329,000원, 감정가 103,000,000원의 34.3%입니다. 감정가에서 67,671,000원 낮아졌다는 점은 분명합니다. 그러나 감정가는 시장에서 실제 매매되는 가격과 같지 않습니다.

일마레의 비교 가능한 최근 실거래가격과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 비교 대상 면적의 일치 여부도 확인되지 않았으므로, 단순히 동일 건물이라는 이유로 다른 호실의 가격을 504호의 시장가치로 적용하는 것 역시 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,035,922원을 제외한 34,293,078원이 하나은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류권자들에게 배당되는 금액은 없습니다.

채권액은 배당 추정에 사용된 금액으로, 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

사건의 경매 청구액은 732,464,014원으로, 하나은행의 해당 근저당권 채권최고액 240,000,000원과 차이가 있습니다. 두 수치는 동일한 개념이 아닙니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2017-172호가 기재돼 있으므로, 실제 채권관계·공동담보 및 배당순위는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 단순히 경매 청구액 전체를 매수인 부담 채무로 계산해서는 안 됩니다.

추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 필요

시나리오는 각 회차 최저가에 매각되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 실제 낙찰가격, 유찰 여부 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 모든 회차의 인수액 0원은 현재 확인된 권리를 기준으로 합니다.

추가 유찰되면 최저매각가는 낮아지고 채권자 미배당액은 커집니다. 하지만 채권자 미배당이 커진다고 매수인의 인수 채무가 함께 증가하는 것은 아닙니다. 반대로 매수인의 인수액이 0원이라고 해서 추가 유찰가격이 자동으로 적정 시장가격이 되는 것도 아닙니다. 입찰가격을 결정하려면 실제 매매가격과 해당 호실의 상태를 먼저 검증해야 합니다.

④ 입지·건물 현황 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다.
• 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 조사됐습니다.
• 토지. 서대신동1가 54-7의 지목은 대지이며, 토지면적은 232.0㎡입니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 속합니다. 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 건물 이용상태. 다세대주택으로 조사됐으나 현장 방문 당시 폐문부재로 504호를 포함한 개별 내부 이용상태와 마감재 등은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일마레는 16세대 규모로, 대단지 공동주택과 달리 동일 조건의 거래 비교가 제한될 수 있습니다. 관련 경매통계에서 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%가 나타나지만 통계 표본 규모와 집계 범위를 확인하지 않은 채 향후 매각 가능성으로 일반화할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2017.06.26 설정된 하나은행 을구 2번 근저당권이 말소기준입니다. 2015년 근저당권은 기말소 상태로 분류되지만, 관련 부기등기 및 최신 등기사항을 입찰 전에 함께 대조해야 합니다.
• 임차인·대항력 확인. 임대관계와 실제 점유상태가 미상입니다. 현황조사서·전입세대·확정일자·배당요구 내역을 확인해 선순위 대항력 임차인이나 인수 가능한 보증금이 존재하는지 검증해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태와 마감 상태가 확인되지 않았습니다. 실제 이용 용도, 점유 상황, 보수 필요성 등을 파악해야 합니다.
• 시세 비교. 최저매각가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 입찰가격을 결정하지 마세요. 가능한 한 같은 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 504호 면적 확인. 거래 비교에 사용되는 면적과 실제 경매 대상 호실의 면적이 일치하는지 집합건축물대장·등기부·감정평가서를 대조해야 합니다.
• 공용부분 사용 확인. 1층 관리실이 현황 101호로 이용되는 문제와 공용부분의 관리·사용관계를 확인해야 합니다.
• 601호·602호 현황 차이 확인. 다른 호실의 분할 이용과 공부상 용도 차이가 건물 관리 및 향후 거래에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보·배당 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록 제2017-172호와 사건 청구액 732,464,014원, 배당채권 내역을 구분해 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액과 관리비 분담 체계를 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 인도 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 기간을 별도로 고려해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 2026.11.05 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 3회, 감정가의 34%”보다 중요한 것

부산 일마레 504호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 103,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 35,329,000원까지 하락했습니다. 현재 확인된 등기상 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 분석되고, 하나은행 근저당권 이후의 가압류도 매각으로 소멸합니다.

그러나 매각가가 낮아졌다는 사실만으로 좋은 투자 대상이라고 평가할 수는 없습니다. 임대관계 미상, 내부 상태 미확인, 비교 실거래가격 미확인이라는 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 더구나 소규모 다세대주택이며, 건물 공용부분의 실제 이용과 일부 다른 호실의 공부·현황 차이도 확인됐습니다.

예상 미배당액 440,706,922원은 채권자 배당 부족분으로서 현재 확인된 매수인 인수액과는 구별해야 합니다. 반면 미확인 점유자에게 선순위 대항력이 있는 것으로 밝혀지면 실제 취득에 필요한 금액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 점유·임대차 검증이 필수입니다.

결론적으로 등기상 후순위 권리 소멸 구조는 명확하지만, 가격 메리트와 실제 취득 위험은 아직 충분히 검증되지 않았습니다. 현재 최저가에 추가 인수액이 없다는 전제라면 실질취득의 기초금액은 35,329,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 저렴한지는 별개의 문제입니다. 권리상 인수액 0원, 투자 판단은 보류. 이 사건은 유찰 횟수보다 실제 점유관계·건물 현황·최근 시세의 확인 결과가 입찰 여부를 가르는 물건입니다.