부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 5층 504호, 전용 21.88㎡ 다세대입니다. 이유성 씨가 2017년 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득한 날 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 현기석·박일신·이진희의 가압류가 차례로 등기됐지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%입니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 면적의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 기준이 없어, 2회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 감정조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 5층 504호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 21.88㎡ · 지상 6층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사 · 폐문부재로 내부 상태 미확인 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26. 소유권이전 · 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
말소기준은 2017.06.26. 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2024년의 임의경매개시결정과 그 뒤 가압류 3건은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2015년에 설정됐던 채권최고액 720,000,000원의 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인은 ‘시세’가 아니라 ‘감정가’ 기준
현재 최저가 50,470,000원은 감정가의 49%이고, 다음 유찰 시나리오는 35,329,000원, 그다음은 24,730,300원입니다. 회차가 내려갈수록 외형상 매각가격은 낮아지지만, 동일 면적의 최근 거래가격과 비교되지 않은 상태에서는 어느 회차가 실제 시세보다 저렴한지 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 425,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 440,706,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 451,114,845원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2015.02.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 일마레는 16세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며, 남동측 약 4m 진입도로가 약 8m 포장도로와 연결됩니다. 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 차이. 건물 1층 공용부분인 관리실이 현황상 101호로 이용되고 있고, 601호는 현황상 601호와 602호로 나뉘어 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 본건 504호의 직접적인 호수 차이는 아니지만 건물 전체의 공부·현황 상태는 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 전용 21.88㎡의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계 미상이고 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 전입세대, 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 마감과 사용 상태가 확인되지 않아 수리비를 매각가격만으로 판단하기 어렵습니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리와 후순위 가압류의 소멸 여부, 매각물건명세서상 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 1층 관리실과 601호의 공부상 차이가 기록돼 있으므로 공용부분 관리, 건축물대장과 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 채권자의 거액 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 등 반영 여부는 원본 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 감정가 103,000,000원에서 2회 유찰돼 50,470,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 면적 실거래 비교가 없고, 16세대 규모의 다세대이며, 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 양호하지만, 시세·점유·수리비 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 권리는 합격에 가깝지만 입찰가격은 현장 확인 뒤 결정해야 합니다.
