49,490,000원
부산지방법원 2024타경3832. 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 2층 204호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 이유성이며 2017.06.26 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2015.03.05 설정됐던 하나은행 채권최고액 720,000,000원의 기존 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2017.06.26 근저당 이후 경매개시결정과 현기석·박일신·이진희의 가압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부 밖의 임차인 박숙희입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 2층204호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 이유성 (단독소유 · 2017.06.26 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 732,464,014원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.26 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 확인 필요
말소기준은 2017.06.26 을구 2번 하나은행 근저당입니다. 이후 2024.09.09 경매개시결정과 2024.10.28 현기석 60,000,000원, 2024.11.04 박일신 90,000,000원, 2024.11.20 이진희 85,000,000원의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체는 매수인이 인수하지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박숙희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.09.25 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 계상할 대상은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 박숙희 1명입니다. 배당요구 사실만으로 대항력이 없어지는 것은 아니며, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 매수인 인수액을 확정하는 것이 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 실거래 비교 자료가 없다
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 49,490,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 제공된 일마레 가격자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론낼 근거는 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 가격 판단의 우선순위는 감정가 대비 할인율이 아니라 박숙희의 실제 보증금·전입일 확인 후 계산되는 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,290,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 48,199,180원 |
| 3. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 총 채권액은 475,000,000원, 채권자 배당액은 48,199,180원, 미배당은 426,800,820원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 박숙희의 보증금·대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 인수 위험과는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 건물의 일련번호 1-16은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며 사용승인일은 2015.02.16입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하고 이 도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 건물 참고. 지상1층 계단실의 관리실 부분은 현황상 101호로 이용되고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박숙희 전입일 확인. 말소기준일 2017.06.26과 비교해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 현재 보증금이 미상이라 미배당 보증금과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권 및 배당순위 판단을 위해 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 박숙희는 2024.09.25 배당요구를 했으므로 실제 배당요구서와 매각물건명세서의 기재 내용을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2017-172호가 기재되어 있으므로 본건 배당과 다른 공동담보물의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 청구액 확인. 경매 청구액은 732,464,014원으로 말소기준 근저당 채권최고액 240,000,000원과 차이가 있으므로 청구채권의 범위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 제공된 가격자료만으로 최근 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 주변 유사 다세대 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서 원본에서 임차인 관련 정보를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 한 줄이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 101,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 49,490,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 단순한 편입니다. 그러나 실제 임차인 박숙희의 전입신고일과 보증금, 확정일자가 모두 미상입니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원은 확정된 안전판이 아닙니다. 박숙희가 선순위 대항력을 갖는지, 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다. 더구나 직접 비교할 최근 실거래 금액도 확인되지 않으므로 감정가의 49%라는 숫자 하나만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 등기권리는 정리돼 있지만 임차권리는 미완성 — 가격 판단도 그 확인 뒤에 해야 하는 물건입니다.
