부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가의 소규모 집합건물 ‘일마레’ 2층 204호입니다. 건물은 2015년 2월 16일 사용승인됐고, 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 등기상 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 후 하나은행이 임의경매를 신청했고, 현기석·박일신·이진희의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이들 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 점유자의 권리는 등기 순서만으로 결론을 낼 수 없습니다. 특히 전입신고일과 보증금을 알 수 없는 주거 점유자가 기재되어 있어, 대항력과 매수인 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 2층 204호 (서대신동1가, 일마레) |
| 지번 | 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 2층 204호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 사용승인 2015.02.16 |
| 단지 규모 | 일마레 · 16세대 |
| 소유자 | 이유성 · 2017.06.26 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 | 101,000,000원 |
| 최저매각가 | 34,643,000원 · 감정가의 34.3% · 3회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구금액 | 732,464,014원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.26 을구 2번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 점유 관련 사항 | 주거 점유 정보 기재 · 전입일·확정일자·보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자 권리는 별개
권리 흐름의 출발점은 2015년의 최초 소유권보존과 하나은행 근저당입니다. 당시 설정된 채권최고액 720,000,000원 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로 분류됩니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2017년 6월 26일 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 미확정 위험
매각물건명세서에는 ‘기사항전’이라는 명칭의 주거 관련 기재가 있습니다. 다만 이 명칭만으로 실제 임차인의 신원을 특정할 수 없으며, 실제 임차인 수 또한 확정하기 어렵습니다. 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하지 못한 상태입니다.
| 기재 명칭 | 점유용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기사항전 신원 재확인 필요 |
주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
매각물건명세서에 기재된 주거 관련 정보입니다. 기재 명칭은 실제 인적 사항을 확인해야 하며, 해당 기재만으로 대항력 있는 임차인 1명이 확정되었다고 볼 수 없습니다.
만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 충분히 배당받지 못한다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 그 보증금의 배당에 충당되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준에 근접하거나 고정될 수 있습니다. 이 경우 최저가 34,643,000원만을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 34,643,000원입니다. 감정가 101,000,000원의 34.3%까지 내려왔다는 의미입니다. 현재까지 3회 유찰됐으며, 추가 유찰 가정가격도 제시되어 있습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 34,643,000원 | 441,380,574원 |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 24,250,100원 | 451,586,402원 |
| 5회 유찰 가정 | 16.81% | 16,975,070원 | 458,730,481원 |
낙찰대금이 줄어들수록 채권자에게 배당할 수 있는 금액도 줄어듭니다. 현재 회차의 채권자 미배당액은 441,380,574원이고, 4회 유찰 가정에서는 451,586,402원, 5회 유찰 가정에서는 458,730,481원입니다. 이는 등기상 채권에 대한 배당 부족액이며, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다.
등기상 2017년 소유권이전 거래가액은 100,000,000원입니다. 다만 이 금액은 과거 소유권이전 당시의 거래가액이므로 2026년 현재의 매매시세를 입증하는 자료로 사용할 수 없습니다. 특히 실질취득금액이 주거 점유자의 보증금 인수로 증가하는 경우에는 감정가 대비 낮은 최저가율 자체의 의미가 더욱 제한됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,023,574원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 33,619,426원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 475,000,000원 금전채권 합계 |
34,643,000원 집행비용 포함 |
집행비용 1,023,574원은 추정치입니다. 하나은행 근저당 채권최고액을 기준으로 배당하였으며, 채권자 총 미배당액은 441,380,574원입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 732,464,014원으로 별도 기재되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항표상 화랑초등학교 북서측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로가 접하며, 해당 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됩니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 지목은 대, 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적을 204호의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 현재 204호와 직접 비교할 최신 실거래가격이 확정되지 않아 적정 매매가격과 매도 소요기간을 단정하기 어렵습니다. 3회 유찰 사실도 함께 고려해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 설비·내부마감·누수·수리 상태에 대한 별도 현장 확인이 필요합니다.
또한 감정요항표의 위치 설명에는 동대신동1가로 기재된 부분이 있으나, 등기상 지번과 물건 주소는 서대신동1가 54-7입니다. 입찰 대상 204호의 동일성을 등기부, 건축물대장, 감정평가서의 도면 및 매각목록과 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신원부터 확인. ‘기사항전’이라는 기재만으로 실제 임차인의 성명과 수를 확정하기 어렵습니다. 명세서 원본과 현황조사를 대조하고 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준일은 2017.06.26입니다. 점유자의 전입신고일 및 점유개시일을 확인하여 대항요건 성립 시점을 판단해야 합니다.
- 보증금과 배당요구 확인. 실제 임차인이 존재한다면 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있습니다.
- 실질취득금액 재산정. 배당모형상 인수액 0원만으로 자금계획을 세우지 말아야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인된다면 낙찰가와 예상 미배당액을 합산해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 낙찰을 판단해서는 안 됩니다. 204호와 유사한 면적·층·상태의 최근 실거래가격을 확인한 후 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현장과 공부 대조. 204호의 실제 내부상태, 전유부분, 대지권, 건물 공용부분 이용실태를 확인해야 합니다. 특히 1층 관리실과 6층 호실 분할 현황은 원본과 대조가 필요합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자 및 점유권원을 확인하고 인도절차에 따른 부담을 검토해야 합니다. 미납 관리비가 있다면 공용부분 관련 승계 가능액을 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 하나은행 근저당 및 가압류 배당 외에 당해세·우선변제 임차인 등 배당순위에 영향을 주는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.05입니다. 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사서와 매각기일의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰이 아니라, 미확정 인수가 승부처”
부산 일마레 204호는 감정가 101,000,000원에서 최저가 34,643,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상으로는 2017년 하나은행 근저당을 기준으로 이후 임의경매개시결정과 가압류 3건이 소멸하는 구조이므로 후순위 가압류 채무 자체가 매수인에게 남는 것으로 볼 필요는 없습니다.
하지만 더 중요한 부분은 임차인의 대항력과 보증금을 확정할 수 없다는 점입니다. 배당모형의 인수액은 0원이지만 실제 점유자의 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금이 낙찰대금보다 크다면, 인수하는 미배당 보증금 때문에 최저가가 낮아져도 실질취득금액은 크게 줄어들지 않을 수 있습니다.
여기에 16세대 규모의 소규모 다세대라는 환금성 변수, 3회 유찰 이력, 최근 실거래 비교의 불확실성, 내부 미확인 및 건물 일부의 공부·현황 차이까지 고려하면 현재 최저가를 근거로 가격 메리트가 높다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 점유자의 대항력과 보증금 인수 가능성을 해소하고, 실제 시장가격과 실질취득금액을 비교한 뒤 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리와 점유 상태의 부동산을 취득하느냐입니다.
