부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 혼동하기 쉬운 부분은 임차보증금입니다. 임차인 강연지의 보증금은 95,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크지만, 주민등록일자 2020.11.23은 말소기준일 2017.06.26 이후입니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 발생하더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 56,840,000원으로, 최저가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 4층403호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 · 지상6층 철근콘크리트구조 건물 |
| 사용승인 | 2015.02.16 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09. 매매, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 ‘순위’가 핵심
2015년 하나은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당 240,000,000원입니다. 현기석·박일신·이진희의 가압류와 강연지의 주택임차권은 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강연지 실제 임차인 1명 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 전입 2020.11.23 확정 2020.11.19 배당요구 2024.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
임차권등기는 2024.10.31 접수됐고 매각으로 소멸합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 보증금을 중복 합산할 대상도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 평균과 최신 거래금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 차익을 판단하기는 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 419,583,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 436,328,184원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 448,049,729원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 임차권에 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 선순위 하나은행 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권자 총 청구액 475,000,000원 중 55,416,880원이 배당되고, 미배당액은 419,583,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2015.02.16 사용승인된 지상6층 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하고, 해당 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일마레는 16세대 규모의 공동주택입니다. 실거래 비교금액이 확인되지 않으므로 향후 매도 가능가격과 임대수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래금액과 임대료를 직접 대조하세요.
- 임차인 원본 대조. 강연지의 전입일·확정일자·임차권등기와 배당요구 접수 내용을 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 내부 이용상태와 현재 점유자가 확인되지 않았으므로, 실제 점유자·명도 대상·이사 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 마감과 수선 필요 여부가 확인되지 않았습니다. 수리비를 입찰가에 반영할 수 있도록 현황을 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리주체 및 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 배당과 채권관계를 관련 등기부와 함께 대조하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 인수되는 보증금은 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 보증금의 절대금액이 아니라 말소기준권리와의 순서입니다. 강연지의 보증금 95,000,000원은 현재 최저가 56,840,000원보다 크지만, 전입과 확정일자가 2017년 하나은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 56,840,000원입니다.
다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않고 16세대 규모의 다세대인 만큼, 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 현장·실거래 확인 전까지 보류하는 접근이 적절합니다.
