부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 '일마레' 4층 403호입니다. 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 소유자는 이유성입니다. 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나은행의 임의경매가 개시되고 가압류 3건과 주택임차권등기가 이어졌습니다.

현재 최저매각가격은 39,788,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%에 불과하므로 숫자만 보면 상당한 할인을 받은 듯합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 특히 소규모 다세대주택은 개별 호실의 면적, 내부 상태, 임대차 및 거래 유동성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 얼마에 처분할 수 있는지, 그리고 현재 누가 점유하고 있는지를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행

가장 중요한 지점은 2017년 6월 26일입니다. 이 날짜에 이유성이 소유권을 이전받았고, 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전인 2015년에 설정됐던 하나은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리로, 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.

말소기준 이후에는 하나은행의 임의경매개시결정, 현기석·박일신·이진희의 가압류, 강연지의 주택임차권등기가 존재합니다. 확인된 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가압류 채권이 배당받지 못하더라도 그 부족액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 9,500만원, 대항력은 없음

이 물건에는 실제 임차인 강연지 1명이 확인됩니다. 임대차계약일은 2020.11.05, 점유개시일과 확정일자는 2020.11.19, 주민등록 전입일은 2020.11.23입니다. 주택임차권등기는 2024.10.31 접수됐으며, 보증금은 95,000,000원입니다.

배당요구 확인 · 2024.10.31. 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

핵심은 전입신고가 2017년 말소기준 근저당권보다 늦은 2020년이라는 점입니다. 따라서 이 임차인의 대항력은 선순위 근저당권 매각에 대항할 수 없는 것으로 분류되어 있습니다. 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 보증금 전액을 인수하는 것은 아닙니다.

강연지는 확정일자를 갖추고 주택임차권등기를 완료했으므로 배당을 받을 권리와 그 순위는 별도로 살펴봐야 합니다. 우선변제의 최종 인정 범위와 순위는 확정되지 않았습니다. 다만 현재 예상배당에서는 선순위 하나은행 근저당권도 전액 변제받지 못하며, 임차보증금에 대한 별도 배당액도 반영되어 있지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34%가 시장가 34%는 아니다

최초 감정가는 116,000,000원입니다. 세 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 39,788,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 그러나 일마레 403호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 거래가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.

특히 현재 물건은 다세대주택입니다. 인근 다른 주택이나 면적이 다른 호실의 거래가격을 그대로 적용하면 평가가 왜곡될 수 있습니다. 가격 메리트를 판단하려면 동일 건물 또는 유사 면적·층·상태의 최근 거래와 현재 매도 호가를 별도로 비교해야 합니다.

각 회차의 매각가격으로 낙찰되고 기존 권리분석이 유지된다는 가정의 시나리오입니다. 실제 낙찰가·배당액·취득부대비용은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 낙찰대금 39,788,000원 + 예상 권리인수액 0원으로, 권리인수까지 고려한 취득 원금은 39,788,000원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비, 수리비, 관리비 등은 별도로 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 39,788,000원 낙찰 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.8%를 적용한 추정액입니다. 하나은행 배당은 채권최고액 기준이며, 임차인 강연지의 우선변제 가능성과 배당순위, 당해세 및 최우선변제는 별도로 확정되지 않았습니다. 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰될 경우 집행비용을 제외한 38,671,816원이 하나은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권자들의 미배당 합계는 436,328,184원으로 추정됩니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다릅니다. 후순위 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다. 따라서 현재 예상 미배당 규모가 크더라도 권리인수 예상액은 0원으로 분석됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 화랑초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 해당 도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다. 도로 폭과 차량 진출입 환경은 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 내부 마감재와 실제 주거 상태, 누수 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일마레는 시장 조사상 16세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 대단지에 비해 유사 물건의 거래가격을 파악하기 어려울 수 있으며, 실제 거래량과 매수 수요를 확인하지 않은 상태에서 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2015년 하나은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2017.06.26 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 임차인 대항력·배당순위. 강연지의 전입일은 2020.11.23으로 말소기준 이후입니다. 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않되, 확정일자·주택임차권등기에 따른 실제 배당순위와 명세서 인수 문구를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기가 있다고 해서 현재 임차인이 계속 점유하고 있다고 단정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 등을 통해 실제 점유자를 확인하고, 필요할 경우 인도명령·명도 협의에 들어갈 비용과 절차를 고려해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 현재 최저가는 39,788,000원이지만 최근 비교 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 동일 건물 또는 유사한 규모·면적·상태의 다세대주택 거래가격과 매물을 비교한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 공용부분·건축물 현황. 1층 공용 관리실의 101호 이용과 601호 분할 이용 사항을 확인해야 합니다. 특히 해당 현황이 관리비, 공용부분 이용, 향후 매매 및 금융 이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 내부 상태 및 수리비. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 보일러, 급배수, 누수, 마감재, 창호 등 실제 수리 범위에 대한 불확실성이 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 수리비 여력을 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비·조세·부대비용. 관리비 체납 중 승계 문제가 생길 수 있는 부분, 당해세 및 기타 우선채권, 취득세, 등기비용 등을 별도로 확인해야 합니다. 예상 권리인수 0원이 총 추가비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 청구채권 및 공동담보. 경매 청구금액 732,464,014원과 근저당 채권최고액 240,000,000원의 차이, 공동담보목록 제2017-172호 관련 내용, 채권계산서 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 회차별 입찰 전략. 현재 3회 유찰 최저가 39,788,000원, 4회 유찰 시 27,851,600원, 5회 유찰 시 19,496,120원의 시나리오가 있습니다. 추가 유찰이 반드시 발생하는 것은 아니며, 어느 회차든 시세와 제반비용을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각기일 2026.11.05에 앞서 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 경매 진행 상태를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가매수 확정”

부산 일마레 403호는 권리 구조와 가격 판단을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 강연지의 전입신고는 그 이후입니다. 가압류 3건과 주택임차권등기도 후순위로, 현재 확인된 매수인 권리인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 권리인수가 없다는 사실만으로 좋은 투자 물건이 되는 것은 아닙니다. 3회 유찰, 감정가 대비 34.3%의 최저가, 최근 비교 실거래가 확인 곤란, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성, 임차권등기에 따른 점유 확인 필요, 건물 내 공용부분 이용상태 문제가 함께 존재합니다.

특히 최저가 39,788,000원과 감정가 116,000,000원의 차이를 곧바로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 적정 입찰가는 감정가에서 얼마나 할인됐는지가 아니라, 최근 실제 거래 수준에서 취득·명도·수리·처분 비용을 감안했을 때 얼마가 남는지를 기준으로 판단해야 합니다.

종합적으로는 권리상 인수 부담은 제한적이나 투자 판단을 유보할 필요가 있는 C등급 검토형 물건입니다. 임차인의 실제 점유 및 배당순위, 403호 내부 상태, 건물 공용부분 문제와 유사 실거래가격을 확인하기 전까지는 낮은 최저가만을 이유로 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 권리인수는 0원, 가격 매력은 아직 미확정. 이것이 이번 경매의 핵심입니다.