부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가의 다세대주택 '일마레' 5층 502호입니다. 2015년 사용승인된 건물로, 현재 소유자는 이유성입니다. 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정되었습니다. 이후 은행이 임의경매를 신청하면서 경매절차가 진행됐습니다.
이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 감정가의 34%라는 숫자가 실제 시세의 34%를 의미하지는 않는다는 사실입니다. 권리분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없지만, 매각대금의 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고 다른 채권자들은 대규모 미배당을 안는 구조입니다. 임차보증금 90,000,000원의 박일신은 대항력이 없는 후순위 임차권자로 분석되므로, 그 미배당 보증금이 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 5층 502호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 일마레 502호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 사용승인 2015.02.16 |
| 면적 | 분석 대상 면적 24.58㎡ · 동일 면적 실거래 비교 미확인 |
| 단지 규모 | 16세대 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,788,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권 청구액 | 732,464,014원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.26 을구 2번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 박일신 · 보증금 90,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부에서 가장 주의해야 할 부분은 2015년 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액이 720,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 2017.06.26 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 갑구 가압류 3건과 을구 3번 주택임차권등기, 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원, 그러나 대항력 없음
등기부에는 박일신 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 계약일은 2022년 6월 23일, 확정일자는 2022년 6월 24일, 전입신고와 점유개시는 2022년 8월 16일입니다. 모두 2017년 6월 26일 말소기준권리보다 늦습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박일신 전유부분 전부 · 주거 |
90,000,000원 | 전입 2022.08.16 확정 2022.06.24 |
대항력 없음 | 요건 확인 배당요구 접수 · 선순위 근저당 후순위 |
인수 0원 보증금 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박일신 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2022.06.23 |
| 확정일자 | 2022.06.24 |
| 전입신고·점유개시 | 2022.08.16 |
| 보증금 | 90,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.10.29 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 접수 확인 · 2024.10.29 |
| 대항력 판정 | 없음 · 전입일이 말소기준권리보다 늦음 |
| 우선변제 | 확정일자·배당요구 확인 · 구체적인 요건 및 배당순위 최종 확인 필요 |
| 예상 보증금 인수 | 0원 |
박일신은 임차권등기와 함께 배당요구 접수도 확인됩니다. 다만 2017년 선순위 근저당권이 먼저 설정돼 있어, 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당계산에서는 임차권자에게 돌아갈 금액이 예상되지 않습니다. 확정일자와 배당요구가 있다는 사실만으로 선순위 근저당권에 우선하거나 매수인에게 보증금 승계를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 임차보증금 90,000,000원이 현재 최저매각가 39,788,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형이 아닙니다. 확인된 권리관계에서는 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 아니며, 최저가에 낙찰된다는 가정하에 매각대금과 권리 인수액의 합계는 39,788,000원입니다. 취득세·명도비·수리비 등 부대비용은 별도입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%와 실제 시세는 다르다
현재 최저매각가 39,788,000원은 감정가 116,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이루어졌지만, 다세대주택은 같은 건물에서도 개별 호수의 면적·층·향·내부 상태와 임대차 상황에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.
| 비교 항목 | 금액 / 지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 116,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 39,788,000원 | 3회 유찰 |
| 감정가 대비 비율 | 34.3% | 시세 대비 할인율 아님 |
| 실질취득금액 | 39,788,000원 | 최저가 낙찰·권리 인수 0원 가정 |
| 동일 면적 실거래 | 비교 미확인 | 시세 검증 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 | 가격 수용성 주의 |
2017년 소유권이전 당시 거래가액은 135,000,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 과거 거래가액은 현재 매매 가능가격과 다릅니다. 현재 시세 판단에는 개별 호수의 면적·상태와 비교 가능한 최근 거래가 필요합니다.
단지 경매 관련 지표에서는 평균 유찰 횟수가 3.0회로 나타납니다. 이는 현재 사건의 3회 유찰과 함께 매수 수요 및 가격 수용성을 신중히 확인할 이유가 됩니다. 다만 이 지표만으로 해당 호수의 적정 시세나 향후 낙찰가격을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 배당 가능금액은 선순위 하나은행 근저당권에 배분됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 예상배당금이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,116,184원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 38,671,816원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 39,788,000원 |
|---|---|
| 집행비용(추정) | 1,116,184원 |
| 채권자 총 청구액(배당표) | 475,000,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 38,671,816원 |
| 채권자 총 미배당 | 436,328,184원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액 732,464,014원과 배당표상 근저당 채권최고액 240,000,000원은 서로 다른 기준이므로 혼동해서는 안 됩니다. 박일신의 임차보증금 90,000,000원도 위 가압류 청구금액과 별도로 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 낮은 낙찰가가 곧 시세 메리트는 아니다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 약 34% |
39,788,000원 | 38,671,816원 | 436,328,184원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 약 24% |
27,851,600원 | 26,950,271원 | 448,049,729원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 17% |
19,496,120원 | 18,745,190원 | 456,254,810원 | 0원 |
유찰이 추가로 발생하면 가정 매각대금은 내려가고 채권자 미배당금은 증가합니다. 그러나 확인된 권리구조에서는 각 시나리오 모두 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액 증가와 매수인의 실질취득비용 증가는 서로 다른 개념입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 대중교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하고, 해당 도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됩니다. 차량 접근은 가능하지만 실제 주차·진출입 환경은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 확인됩니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재를 직접 확인하지 못했습니다. 사진이나 외부 상태만으로 수리비와 설비 상태를 확정해서는 안 됩니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 토지 관련 공시지가는 2,073,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 공동주택으로, 동일 면적 거래사례를 통한 가격 검증이 중요합니다. 매각 이후 실수요자에게 재매도할 수 있는 가격과 기간을 별도 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2015년 을구 1번 근저당권은 이미 말소된 상태인지, 2017년 을구 2번 하나은행 근저당권이 현재 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인 박일신의 실제 점유. 전입일·점유개시일·임차권등기 및 배당요구 내역을 확인하고, 현재 점유자와 명도 가능성을 조사하세요.
- 중복 권리관계 확인. 박일신 명의의 90,000,000원 임차보증금과 90,000,000원 가압류 청구금액의 채권 원인 및 상호 관계를 확인하세요. 동일한 보증금을 별개의 임차인 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 배당순위 검증. 집행비용과 선순위 근저당 예상배당, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 해당 여부, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 시세 실사. 일마레의 24.58㎡ 대상 호수와 비교 가능한 최근 실거래를 찾아 면적·층·내부 상태 차이를 검토하세요. 과거 매매가액이나 감정가만으로 현재 매매가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 내부 점검. 폐문부재로 확인하지 못한 누수·결로·설비·마감 상태를 확인하고 실제 수리 및 원상복구 비용을 검토하세요.
- 공용부분과 관리비. 1층 관리실의 이용 현황, 건물 관리 상태, 공용부분 체납 관리비 및 공용설비 유지보수 부담을 확인하세요.
- 명도비용 검토. 법률상 인수액이 0원이더라도 실제 점유 해소에 필요한 절차·기간·비용은 별도로 반영하세요.
- 입찰기일·서류 확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 입찰보증금과 특별매각조건을 최종 대조하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 매수가치
부산 일마레 502호는 감정가 116,000,000원에서 최저가 39,788,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 권리분석상 말소기준인 하나은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 박일신도 후순위로 대항력이 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 인수 부담이 없다는 사실과 투자할 만한 가격이라는 판단은 별개입니다. 임차권자와 가압류 채권자가 동일한 점, 실제 점유·내부 상태가 완전히 확인되지 않은 점, 16세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점, 그리고 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 점은 모두 보수적으로 평가해야 할 요소입니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 권리 인수액을 더한 실질취득금액은 39,788,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮다고 입증된 것은 아닙니다. 취득부대비용과 명도·수리비가 추가되면 실제 투자원가도 상승합니다.
결론은 “권리 인수 0원, 가격 메리트 미확인”입니다. 3회 유찰로 낮아진 최저가에 주목하기보다, 임차관계와 점유 상태를 먼저 정리하고 최근 실거래로 가격 상한을 검증하는 것이 우선입니다. 현재는 권리의 소멸 가능성과 가격의 적정성을 분리해서 판단해야 하는 신중 검토형 물건입니다.
