56,840,000원
부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 5층 502호, 전용면적 24.58㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 등기된 임차권과 가압류 3건, 경매개시결정은 낙찰로 모두 소멸합니다.
임차인 박일신의 임차보증금은 90,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입신고일이 2022년 8월 16일로 말소기준일인 2017년 6월 26일보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크더라도 총 취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 박일신의 임차권은 매각으로 소멸하고, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 5층502호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 24.58㎡ · 지상 6층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 상태는 확인하지 못함 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26. 거래가액 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰, 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2015.02.16. / 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 6월 26일 접수된 을구 2번 하나은행 근저당입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 현기석·박일신·이진희의 가압류, 박일신의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박일신 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 전입 2022.08.16. 확정 2022.06.24. 배당요구 2024.10.29. | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 접수 현재 가정 배당 0원 | 승계 없음 |
박일신은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 90,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산할 사안도 없습니다. 현재 예상배당표는 박일신 명의 90,000,000원을 채권총액에 한 번 반영하고 있으며, 매각대금이 선순위 하나은행 근저당에도 미치지 못해 후순위 배당은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가 116,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,840,000원, 감정가 대비 49%입니다. 그러나 일마레는 16세대 규모이며, 동일 면적의 최근 실거래 금액이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
따라서 현재 가격이 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 내부 상태를 확인하지 못했고, 전용 24.58㎡의 소형 다세대라는 점까지 반영해 인근 다세대 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 55,416,880원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 475,000,000원 중 예상 배당액은 55,416,880원이며, 미배당액은 419,583,120원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 선순위 하나은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2015.02.16.입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 이 도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 전용 24.58㎡ 소형 다세대이며, 제공 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 실거래 비교값이 없어 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 박일신의 임대차계약서, 전입세대확인서, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 대조해 점유관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감 상태가 확인되지 않았습니다. 수리비를 가격에 반영해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 전용 24.58㎡ 전후 다세대의 최근 거래와 임대료를 확인하세요.
- 공용부분 현황. 건물 1층 공용부분인 계단실·관리실 중 관리실 부분이 현황 101호로 이용된다는 비고가 있으므로 건축물대장과 현황을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변경사항을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박일신의 전입과 임차권등기는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 가압류와 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 56,840,000원입니다.
그러나 2회 유찰과 감정가 대비 49%라는 숫자가 곧 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다. 동일 면적의 최근 실거래 기준이 없고 내부 상태도 확인되지 않았으며, 임차관계에 관한 추가 확인 경고도 남아 있습니다. 결론은 권리는 소멸형으로 안전하지만, 가격은 실거래·임대수요·수리비를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
