부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가의 다세대주택 '일마레' 3층 302호입니다. 이 물건의 소유자는 이유성 씨로, 2017년 소유권을 이전받으면서 하나은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 현재 말소기준권리는 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권이며, 채권최고액은 240,000,000원입니다.

그 뒤 하나은행의 임의경매개시결정과 현기석·박일신·이승근·이진희의 가압류가 순서대로 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 판단은 서로 다릅니다. 주거 점유자로 신고된 손소현의 대항력 판단에 필요한 정보가 부족하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

2015년 설정됐던 하나은행 근저당권 (채권최고액 720,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이를 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

현재의 말소기준은 2017년 6월 26일 등기된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024년 경매개시결정과 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가압류 청구금액은 현기석 60,000,000원, 박일신 90,000,000원, 이승근 2,860,000원, 이진희 85,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

매각물건명세서와 문건접수 내역상 손소현이 주거 점유자로 나타납니다. 배당요구도 접수했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 보증금 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금 중 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 실질취득금액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금입니다. 예를 들어 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수할 미배당보증금이 늘어나는 상황에서는 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 본건은 보증금 자체가 미상이므로 이러한 위험의 크기를 계산할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 34%가 시세 34%를 뜻하지는 않는다

현재 최저매각가는 39,788,000원으로 감정가 116,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰되면서 감정가에서 상당히 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 구분해야 합니다.

일마레는 16세대 규모의 소규모 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 다만 통계의 표본 수가 확인되지 않으므로 이를 근거로 향후에도 낙찰되지 않을 것이라고 단정할 수는 없습니다.

비교 가능한 동일 면적 실거래가격이 확인되지 않았고, 시세 산정에 활용할 거래 추세도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 주변의 유사한 다세대주택 거래가격과 개별 호수의 면적·상태를 확인한 뒤 가격 적정성을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 산출한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 하나은행 근저당권에 잔액이 배당되는 구조이며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 배당표의 근저당 채권액은 등기상 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 청구금액 732,464,014원과는 구분됩니다. 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 더 커집니다. 이 채권 미배당액이 매수인에게 곧바로 이전되는 것은 아닙니다. 다만 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않았으므로, 회차별 최저매각가만으로 실제 취득원가를 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층으로 2015.02.16 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 해당 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 건물 내 공부와 현황 차이. 지상 1층의 공용 관리실 부분은 현황상 '101호'로 이용되며, 601호는 공부상 1개 호이나 현황상 601호와 602호로 나누어 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이는 건물 내 다른 부분의 현황으로, 본건 302호의 직접적인 위반이나 분할 사용으로 단정할 수는 없습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 건물이고 비교 가능한 실거래가 확인되지 않았습니다. 향후 재매각 시 예상 가격과 매수 수요를 별도로 조사할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 최우선 확인. 손소현의 전입신고일과 점유 개시 시점을 확인해 2017.06.26 말소기준권리와 선후관계를 판단해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서와 확정일자, 배당요구 내용 등을 대조해 보증금 및 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 인수 위험 재계산. 대항력이 인정된다면 예상 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 실질취득금액을 다시 산정해야 합니다.
• 매각물건명세서 최신본 확인. 임차인 관련 보완사항과 매각조건 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 면적·층·연식·상태가 비슷한 거래를 확인해야 합니다.
• 302호 현황 확인. 실제 사용 용도, 점유자, 내부 상태 및 건축물대장과의 일치 여부를 조사해야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 미납 관리비와 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하고 실제 자금계획에 반영해야 합니다.
• 배당표 재검토. 임차인 우선변제·최우선변제와 당해세 등 미반영 사항을 확인해야 합니다.
• 사건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 변경공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — "가격은 내려왔지만, 위험은 아직 계산되지 않았다"

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 116,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 39,788,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율 자체가 아니라 실제 취득원가와 검증 가능한 시장가치 사이의 차이입니다.

하나은행 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 임차인 손소현의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 여기에 비교 실거래 부족, 16세대 소규모 건물, 내부 미확인이라는 불확실성도 남아 있습니다.

따라서 현재 단계의 판단은 적극 입찰보다 권리관계와 시세 검증을 우선하는 보류입니다. 임차인의 대항력과 보증금이 확인되고, 실제 취득원가가 주변 시장가격보다 충분히 낮다는 점까지 검증되어야 가격 메리트를 논할 수 있습니다. 감정가의 34%라는 숫자는 입찰 판단의 출발점이지, 안전한 낙찰을 보장하는 결론이 아닙니다.