부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 3층 302호 다세대 물건입니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매계약으로 거래가 135,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 소유권이전과 함께 주식회사하나은행 명의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2024년 임의경매개시결정과 현기석·박일신·이승근·이진희의 가압류가 차례로 들어왔으며, 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 다만 이번 사건의 핵심은 등기권리보다 임차인 손소현의 미확정 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 3층302호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 지상6층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인일 | 2015.02.16 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09 매매 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준은 2017.06.26 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 가압류 4건은 모두 매각으로 소멸합니다. 2015.03.05 설정된 채권최고액 720,000,000원의 종전 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 확인 — 손소현 1명
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손소현 | 주거 | 2024.11.26 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 손소현 1명입니다. 2024.11.26 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인이 말소기준일인 2017.06.26보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 현재 자료만으로 판단할 수 없고, 반드시 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 가격 비교 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가 116,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 일마레의 동일 면적 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 단지명 | 일마레 |
|---|---|
| 세대수 | 16세대 |
| 사용승인 | 2015.02.16 |
| 시세 비교 기준 면적 | 24.58㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 유찰 | 2회 |
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승근 | 2,860,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 477,860,000원 중 현재 회차 예상배당은 55,416,880원이고, 미배당은 422,443,120원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 손소현의 대항력·보증금도 미확정이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 422,443,120원 |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 439,188,184원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 450,909,729원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건이 포함된 일련번호 1-16은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 이 도로가 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 토지면적 232.0㎡, 공시지가 2,073,000원/㎡이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물로 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 손소현 전입일 확인. 말소기준일 2017.06.26보다 선순위인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모를 모르면 미배당 승계액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권 여부와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 저가 판단 금지. 현재 56,840,000원은 감정가의 49%이지만 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않습니다.
- 회차별 배당 변화 확인. 3회 유찰 시 미배당 439,188,184원, 4회 유찰 시 450,909,729원으로 증가합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 폐문부재로 본건 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건은 표면적으로 감정가 116,000,000원에서 두 차례 유찰돼 56,840,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 등기권리도 모두 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
그러나 실제 임차인 손소현의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실질취득가는 최저가보다 높아질 수 있고, 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 총 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 더구나 동일 면적 실거래 비교값도 확인되지 않아 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다.
등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 권리는 아직 미완성. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 먼저 손소현의 전입일·보증금을 확정해 실제 인수액과 실질취득가를 계산하는 데 있습니다.
