부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가의 ‘일마레’ 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 이 건물은 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 집합건물로, 본건의 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이유성이며, 2017년 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 100,000,000원입니다.

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 103,000,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 35,329,000원으로, 감정가의 34.3%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 과거 감정평가액 대비 할인율이지, 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 세 차례의 유찰, 주변 경매의 낮은 낙찰 실적, 임대관계 불확실성을 함께 고려해야 합니다.

권리구조만 보면 말소기준이 분명합니다. 2017년 6월 26일 하나은행 근저당권이 기준이며, 이후의 경매개시결정과 가압류 3건은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부에 드러나지 않는 선순위 임대차가 존재하는지는 별개의 문제입니다. 등기상 채권의 소멸과 점유자의 대항력 여부를 혼동하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 별개

현재 권리판단의 기준은 2017.06.26 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 공동담보목록 제2017-172호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권 이후 설정된 경매개시결정 및 현기석·박일신·이진희의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그보다 앞선 2015.03.05 설정의 하나은행 근저당권은 채권최고액 720,000,000원으로 기재돼 있으나, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 해당 근저당권에 연결된 권리이전·명의표시 변경·채무자 변경 이력은 별도 신규 근저당권과 구분해야 합니다. 따라서 이미 말소된 기존 채권최고액을 현재 인수부담에 합산해서는 안 됩니다.

배당표에 표시된 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 시뮬레이션에 근거한 금액입니다. 실제로 선순위 대항력 있는 임차인이 발견되고 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않는다면, 매수인에게 별도의 인수위험이 생길 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 최저매각가보다 높아집니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%와 시세의 34%는 다르다

현재 최저매각가 35,329,000원은 감정가 103,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 현재 시세를 직접 비교할 수 있는 상태가 아닙니다. 따라서 35,329,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 판단은 보류해야 합니다.

같은 일마레 건물의 경매 관련 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률이 0.0%로 집계됩니다. 다만 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다. 현재 사건의 3회 유찰은 해당 통계의 평균 유찰 횟수와 같은 수준이며, 반복 유찰을 가격상 이점으로만 해석하기보다는 수요·환금성 위험도 함께 봐야 합니다.

특히 일마레는 16세대 규모의 소규모 집합건물입니다. 일반적인 대단지 아파트처럼 동일 평형의 거래가 반복되는 구조로 가정할 수 없으며, 실제 매각 시 수요와 가격 형성이 다를 수 있습니다. 시세를 확인하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 총 매각대금에서 추정 집행비용을 제외하면 하나은행 근저당권에 34,293,078원이 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

집행비용 1,035,922원은 추정치입니다. 채권액 합계 475,000,000원은 배당 시뮬레이션상 채권액이며, 별도 신청채권 청구액은 732,464,014원입니다. 배당액은 확정 배당표가 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

추가 유찰 시 매각가가 하락하면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리에 관한 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 이는 후순위 등기권리의 소멸구조가 매각가격에 따라 달라지지 않기 때문입니다.

다만 매수인 인수가 확인되지 않았다는 것과, 앞으로도 발생할 수 없다는 것은 다릅니다. 미확인 선순위 임차인이 발견되면 보증금·배당 순위·대항력에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 시나리오에서도 점유관계 확인은 필수입니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화랑초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.02.16 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 조사됐습니다.
• 토지·도로. 토지면적은 232.0㎡이고 평탄한 가로장방형 토지입니다. 남동측으로 폭 약 4m 진입도로에 접하며, 해당 도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 높이 제한은 기준높이 115m, 최고높이 160m로 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 집합건물이며, 경매 관련 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%가 기록돼 있습니다. 현재 매각가의 적정성과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

건축물 관련 조사에서 위반건축물로 분류되지는 않았습니다. 그러나 그 사실만으로 공용부분의 현황 이용, 다른 호실의 분할 이용, 관리관계에 법적 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 소규모 집합건물은 공용부분 관리와 실제 사용관계를 개별적으로 확인하는 것이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유·임대차 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 2017.06.26 말소기준일을 중심으로 실제 점유자, 전입 및 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없습니다.
• 실질취득비용 재산정. 현재 배당 모형의 인수액은 0원이지만, 선순위 대항력 임차인이 확인될 경우 미배당 보증금 승계 여부를 별도로 검토해야 합니다. 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수부담을 합친 비용으로 판단하세요.
• 최근 실거래와 적정 시세 검증. 2017년 거래가액 100,000,000원이나 감정가 103,000,000원을 현재 시세로 대체하지 마세요. 최근 거래사례와 물건의 실제 상태를 대조해 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰됐으며 같은 건물 경매 관련 평균 유찰도 3.0회입니다. 단순한 할인 기회인지, 가격 적정성이나 환금성·점유 문제 때문인지 원인을 확인해야 합니다.
• 501호 내부 실사. 감정평가 당시 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 이용 형태, 설비 상태, 수리 필요성, 점유자 및 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공용부분과 관리 문제. 1층 공용 관리실의 현황 101호 이용, 다른 호실의 공부·현황 차이, 공용부분 점유 및 관리규약을 확인하세요. 관리비 체납과 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분 비용도 점검해야 합니다.
• 하나은행 채권 및 공동담보 확인. 경매 신청채권 청구액은 732,464,014원, 말소기준 근저당의 채권최고액은 240,000,000원입니다. 공동담보목록 제2017-172호와 채권관계를 원본으로 확인하고, 이를 매수인 인수채무와 혼동하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서·등기부 최신본 대조. 매각기일은 2026.11.05이며 확인된 등기자료의 발급일은 2026.07.28입니다. 입찰 전 말소·추가등기·임대차·점유관계 변동 및 매각조건을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 배당 외 비용 검토. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 따로 검토해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가가 아니라, 검증된 취득원가를 보라”

부산 일마레 501호는 표면적인 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 103,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 35,329,000원까지 내려왔습니다. 등기상 권리 소멸구조도 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당권을 기준으로 이후의 가압류 3건이 소멸하며, 채권 미배당 440,706,922원이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

하지만 여기서 곧바로 좋은 투자물건이라는 결론을 내리기는 어렵습니다. 실제 점유와 임대관계가 확인되지 않았고, 현재 시장가격을 검증할 최근 실거래 비교도 부족합니다. 여기에 3회 유찰과 소규모 다세대주택의 환금성, 건물 공용부분의 현황 이용 문제가 함께 존재합니다. 확인된 인수액이 0원이라는 점만으로 권리위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.

따라서 이 사건은 권리 소멸구조는 비교적 명료하지만, 실질취득비용·시세·점유관계에 대한 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 입찰 검토의 출발점일 뿐입니다. 가격 메리트는 아직 미확인, 입찰 판단은 보수적으로. 점유관계와 현재 시세를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 논할 수 있습니다.