부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 5층 501호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 분석 대상 면적은 21.88㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층으로 2015년 2월 16일 사용승인을 받았습니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리 구조의 중심은 2017년 6월 26일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 240,000,000원인 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 있었던 2015년 3월 5일자 채권최고액 720,000,000원의 근저당은 이미 말소된 권리이므로 현재의 인수 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 5층 501호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 21.88㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09 매매, 거래가액 100,000,000원 · 2017.06.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 732,464,014원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.26 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 말소기준 근저당 이후 설정된 현기석·박일신·이진희의 가압류는 배당을 받지 못하더라도 매수인이 승계하지 않고 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%, 현 시세 할인율은 미확정
감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,470,000원입니다. 감정가 대비 49.0%이며, 본 호실의 2017년 거래가액 100,000,000원과 비교하면 50.47%입니다. 다만 2017년 거래가는 과거 취득가격일 뿐 현재 시세가 아니므로, 이 수치만으로 현재 시장가보다 절반 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,470,000원 | 49% | 425,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 34.3% | 440,706,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 24.01% | 451,114,845원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.6% 추정) | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 475,000,000원 중 49,161,540원이 배당되고, 미배당액은 425,838,460원입니다. 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없지만 미배당 채권을 매수인이 인수하지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 사용승인일은 2015.02.16이며, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 규모. 일마레는 총 16세대이며 분석 대상 면적은 21.88㎡입니다. 소규모 다세대주택 특성상 개별 호수의 상태와 임대수요 확인이 중요합니다.
- 건물 현황. 지상 1층 계단실·관리실은 공용부분이나 관리실 부분이 현황상 101호로 이용되고 있으며, 601호는 현황상 601호와 602호로 나뉘어 이용되고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 감정가 103,000,000원과 2017년 거래가액 100,000,000원은 현재 시장가를 확정하는 자료가 아닙니다. 동일 면적 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감 상태가 확인되지 않았습니다. 수리비 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람·현황조사서·매각물건명세서와 현장 탐문을 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 점유자가 확인될 경우 인도명령 또는 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 예상해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 1층 관리실의 101호 이용 및 601호 분할 이용 사항이 대상 501호와 공용부분 관리에 미치는 영향을 건축물대장과 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 승강기·공용설비 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 시나리오상 인수액도 0원이어서 권리 구조만 보면 접근 가능한 유형입니다. 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 50,470,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다.
그러나 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실과 현재 시세의 49%라는 결론은 전혀 다릅니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않았고, 내부 상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 소규모 16세대 다세대주택이라는 점까지 고려하면 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 검증 후 결정이 이 사건의 핵심 결론입니다.
