부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 3층 303호로, 면적 24.58㎡의 소형 다세대입니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매계약을 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 박철헌의 임대차는 2019년에 시작됐고, 임차권등기는 2024년 9월 5일 접수됐습니다. 모두 말소기준일인 2017년 6월 26일보다 늦습니다. 따라서 임차권등기와 후순위 가압류 4건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권까지 모두 기준권리 뒤에 있다

2015년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017년 6월 26일 하나은행 근저당권입니다. 박철헌의 임대차계약일·확정일자·전입일과 임차권등기일은 모두 이 기준보다 늦어 선순위 근저당권에 대항하지 못합니다.

2024년 9월 9일 임의경매개시결정 뒤 현기석·박일신·이승근·이진희의 가압류가 차례로 접수됐으나, 이 권리들도 모두 말소기준권리 이후의 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·승계 없음

실제 임차인은 박철헌 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 확정일자와 배당요구가 있더라도 하나은행 근저당보다 후순위입니다. 현재 회차의 매각대금은 집행비용과 선순위 하나은행 배당으로 전부 소진되므로 임차권자에게 돌아갈 배당재원이 남지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 최저매각가는 감정가 116,000,000원의 49%인 56,840,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와 최저가의 비교입니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로 실제 시세보다 51% 싸다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.

일마레는 2015년 사용승인을 받은 총 16세대의 소규모 건물이고 대상 면적은 24.58㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 소형 다세대는 실수요층과 임대수요, 내부 상태에 따라 환금성 편차가 클 수 있어 감정가 할인폭만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

채권자 청구액 합계 477,860,000원 중 55,416,880원만 배당되고, 총 미배당액은 422,443,120원입니다. 박철헌 임차권보다 앞선 하나은행 근저당도 전액 배당받지 못하므로 후순위 임차권과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 대상 건물의 해당 호실군은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 4m 진입도로에 접하고, 이 도로는 폭 약 8m 포장도로로 연결됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 건물, 24.58㎡ 소형 다세대로 거래 표본과 경매 낙찰사례가 제한적이어서 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 감정 당시 폐문부재였습니다. 현 거주자와 점유 원인, 이사 의사, 명도비용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 임차권 원본 대조. 박철헌의 계약일·전입일·확정일자·배당요구와 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
• 시세 조사. 감정가 할인율 대신 같은 건물 또는 인근 소형 다세대의 실제 매매가·임대가·공실기간을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태. 내부마감과 수선 필요 여부가 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 수리비가 실질취득비용을 높일 수 있습니다.
• 공용부분 특이사항. 건물 1층 계단실·관리실 공용부분 중 관리실이 현황상 101호로 이용되고 있으므로 공용부분 관리와 건축물 현황을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 부담금이 있는지 관리주체와 관계기관을 통해 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 박철헌의 임대차와 임차권등기는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류까지 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 감정가 116,000,000원에서 최저가 56,840,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 면적 실거래가 없고, 16세대 소형 다세대의 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0%입니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격과 환금성은 보수적 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 56,840,000원이 실제 현지 매매·임대시장에서도 경쟁력 있는 금액인지 확인하는 데 있습니다.