부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가에 있는 '일마레' 3층 303호입니다. 2015년 사용승인을 받은 지상 6층 건물의 다세대주택으로, 2017년 소유권이 이유성에게 이전되면서 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임차권등기가 이루어지고, 하나은행의 임의경매개시결정과 여러 건의 가압류가 잇따랐습니다.
등기부에는 2015년 설정된 하나은행 근저당권 720,000,000원과 2017년 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원이 등장합니다. 여기서 반드시 구별해야 할 사실은 최초 근저당권은 이미 말소된 권리이고, 현재 경매에서 말소기준이 되는 것은 2017.06.26. 설정된 을구 2번 근저당권이라는 점입니다. 임차권과 이후 가압류는 이 말소기준권리보다 늦습니다.
따라서 핵심은 단순히 등기된 채권액이 많다는 사실이 아니라, 어떤 권리가 매수인에게 남는가입니다. 현재 권리관계에서는 인수 예상액이 0원으로 분석되지만, 부동산의 실제 시장가격과 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 3층 303호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 6층 건물 중 3층 303호 |
| 건물명 / 규모 | 일마레 · 16세대 · 사용승인일 2015.02.16 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26. 소유권이전, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,788,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구금액 | 732,464,014원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.26. 을구 2번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 박철헌 · 임차권등기 미반환 보증금 55,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2017.06.26.입니다. 이날 설정된 하나은행의 을구 2번 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차인 박철헌의 전입신고 및 점유개시일은 2019.01.18.로 그보다 늦으며, 2024년에 등기된 주택임차권도 말소기준권리 이후의 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 대항력
실제 임차인은 박철헌 1명입니다. 주택임차권등기에는 최초 보증금 85,000,000원 중 반환받지 못한 55,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 별개의 보증금 두 건이 아니라 동일 임대차보증금의 원금과 미반환 잔액이므로, 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 미반환 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
박철헌
전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기
|
전입 2019.01.18 확정 2019.01.03 임차권등기 2024.09.05 |
55,000,000원
최초 85,000,000원
|
대항력 없음
말소기준 이후 전입
|
후순위·확인
확정일자·배당요구 있음
|
승계 없음 |
0원
경매로 소멸하는 후순위 임차권
|
박철헌의 임대차계약일과 확정일자는 2019.01.03., 전입신고일과 점유개시일은 2019.01.18.입니다. 임차권등기는 2024.09.05. 접수되었고 배당요구도 확인됩니다. 그러나 이러한 날짜는 모두 2017년 하나은행 말소기준권리보다 늦은 임대차관계에 속합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정평가액은 116,000,000원입니다. 3회 유찰이 진행된 현재 회차의 최저매각가는 39,788,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되는 경우를 가정한 최저가격은 각각 27,851,600원, 19,496,120원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득(부대비용 제외) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 34.3% | 39,788,000원 | 0원 | 39,788,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 27,851,600원 | 0원 | 27,851,600원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 19,496,120원 | 0원 | 19,496,120원 |
회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 향후 최저매각가 및 매각 진행 여부는 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 실질취득은 해당 최저가에 낙찰되고 예상 인수액이 0원인 경우의 권리상 계산입니다.
시세 판단에는 신중해야 합니다. 일마레는 16세대 규모의 건물이고, 동일 물건에 직접 대응되는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없습니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 24.58㎡이지만 대상 물건과의 면적 일치도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 최저가격을 동일 조건의 실제 시장거래가격과 비교해 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정되었다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,116,184원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 38,671,816원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이승근 | 2,860,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 39,788,000원을 전제로 하면, 추정 집행비용 1,116,184원을 제외한 38,671,816원이 하나은행 근저당 배당에 배정됩니다. 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 단순 예상배당표상 0원입니다.
이 배당표에 반영된 채권자 청구액 합계는 477,860,000원, 채권자 배당 합계는 38,671,816원, 미배당 합계는 439,188,184원입니다. 이는 특정 범위의 채권 합계로서 사건의 경매 청구금액 732,464,014원과 구별해야 합니다. 또한 임차인의 우선변제 및 최우선변제, 당해세 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 38,671,816원 | 439,188,184원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,950,271원 | 450,909,729원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,745,190원 | 459,114,810원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕의 지상 6층 건물로 사용승인일은 2015.02.16.입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 조사되었습니다.
- 접근도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하고, 해당 도로는 폭 약 8m의 포장도로로 연결됩니다. 차량 진입 가능 여부와 주차·통행 여건을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지면적은 해당 필지의 면적이지 303호의 단독 소유 면적을 의미하지 않습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 실내 이용상태와 내부 마감재를 확인하지 못했습니다. 실내 상태, 누수, 설비 노후 및 수리 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
- 공용부분 현황. 건물 1층의 관리실 부분이 현황상 '101호'로 이용되고 있으며, 공부상 하나의 호인 601호가 현황상 601호와 602호로 나누어 이용되고 있습니다. 이는 303호 자체의 구조 변경으로 확인된 사항은 아니지만, 건물 전체의 공용부분 관리 및 현황·공부 일치 여부를 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대 건물이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 최근 동일 조건 실거래를 통한 매도가격 검증이 어려운 만큼, 매도 소요기간과 매수층의 두께를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.06.26. 을구 2번 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 2015년 을구 1번 근저당권은 이미 말소된 권리로 구별해야 합니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 확인하세요.
- 임차권·대항력. 박철헌의 전입일 2019.01.18.과 확정일자 2019.01.03., 임차권등기일 2024.09.05.를 말소기준권리와 다시 대조하세요. 임차권 미반환액 55,000,000원은 선순위 대항력 보증금으로 취급하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 시나리오의 채권자 미배당액 439,188,184원은 매수인 인수액과 다릅니다. 실제 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성 등은 배당기일 관련 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 등기명의자가 현재도 거주하고 있다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 점유권원, 이사 협의 가능성 및 인도명령·명도소송 필요 여부를 조사하세요.
- 실거래 비교. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 일마레 303호와 면적·층·이용상태가 비교 가능한 실제 거래를 확보한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 건물 공용부분. 1층 관리실의 현황 101호 이용, 601호의 현황상 분리 이용에 관해 건축물대장, 집합건축물 현황도, 관리규약 등을 검토하세요. 대상 호실의 권리·사용에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 실내·관리비. 내부 미확인 상태이므로 누수·곰팡이·설비·실내 마감 및 수선비를 점검하고, 공용부분 관리비 체납과 관리 현황을 확인하세요.
- 입찰 준비. 매각기일은 2026.11.05.입니다. 해당 회차의 최저매각가, 입찰보증금, 매각물건명세서 변경, 기일 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 대조하고 입찰 전 전문가 검토를 받으세요.
맺으며 — “인수 0원은 긍정적, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
부산 일마레 303호는 권리와 가격의 평가가 확실히 구분되는 물건입니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 전입한 박철헌의 임차권은 대항력이 없는 후순위 권리입니다. 미반환 보증금 55,000,000원이 최저매각가 39,788,000원보다 크더라도 그 차액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 실제 시장에서 얼마에 거래되고, 얼마나 원활하게 다시 매도할 수 있는가입니다. 현재 3회 유찰로 최저가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 동일 조건 최근 실거래와 가격 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 16세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점과 내부 확인의 한계, 건물 공용부분의 현황 차이도 함께 고려해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 45점. 후순위 권리 소멸과 예상 인수액 0원은 명확한 긍정 요인입니다. 반면 3회 유찰, 불확실한 실거래 기준가격, 소규모 건물의 환금성, 점유 및 건물 현황 확인 부담 때문에 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다. 권리는 검토 가능, 가격과 환금성은 추가 검증 필요. 이 물건은 최저가 숫자보다 실제 거래가격과 명도·수리·매도 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 경매입니다.
