부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 4층 401호 다세대 물건입니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 2017년 6월 26일 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 100,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024년 9월 9일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 현기석·박일신·이진희 명의의 가압류가 순서대로 추가됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리와 실제 점유는 별개의 문제입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 4층401호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사 · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 사용승인일 2015.02.16 · 승강기·도시가스설비 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09 매매, 2017.06.26 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2015년 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2017년 6월 26일 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 감정가 49%의 함정
현재 최저매각가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%입니다. 하지만 일마레는 16세대 규모이고, 비교대상 면적이 일치하는 실거래가와 최근 낙찰금액은 확인되지 않았습니다. 제공된 동일 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 감정가가 현재 시장가를 얼마나 반영하는지 검증할 거래 표본이 없고, 내부 상태도 확인되지 않았기 때문입니다. 현재 최저가 50,470,000원은 시장가가 아니라 법원이 정한 이번 회차의 입찰 하한선으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 425,838,460원이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 2015.02.16 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하며, 이 도로는 폭 약 8m 포장도로에 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 내부. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재는 확인되지 않았습니다.
- 공용부분. 건물 1층 계단실·관리실은 공용부분이나 관리실 부분이 현황상 101호로 이용되고 있어 건물 관리와 공용부분 현황을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 현장에서 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상태와 마감재가 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비·수리 범위를 별도로 점검하세요.
- 시세 재검증. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 인근 다세대 매매사례와 임대수익을 직접 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 공용부분 확인. 1층 공용 관리실의 101호 이용 현황이 관리규약·건축물대장·현황과 일치하는지 확인하세요.
- 명도비용 반영. 점유관계에 따라 인도명령, 이사 협의와 명도비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당 전제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 기록과 교부청구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 인수 0원은 곧바로 안전한 가격을 뜻하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 비교가 없고 16세대 소규모 다세대의 최근 낙찰금액도 확인되지 않았습니다. 여기에 폐문부재와 임대관계 미상까지 겹칩니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유와 가격은 보류입니다. 입찰 판단은 할인율이 아니라 실제 점유, 내부 상태와 인근 거래가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.
