부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 ‘일마레’ 4층 401호입니다. 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물의 다세대주택으로, 소유자 이유성이 2017년 6월 26일 소유권을 취득했습니다. 등기부상 당시 거래가액은 100,000,000원입니다.

권리 흐름의 중심에는 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 240,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정이 등기되고 현기석·박일신·이진희의 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 낮아진 매각가격만으로 안전한 투자라고 판단하기는 어렵습니다. 3회 유찰이라는 이력과 함께 임대관계 미상, 내부 미확인, 소규모 다세대주택의 환금성 문제가 남아 있기 때문입니다. 현재 최저가는 감정가와 비교할 수 있지만, 최근 거래 시세와의 가격 차이는 검증되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.06.26 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2015.03.05 설정된 채권최고액 720,000,000원의 기존 하나은행 근저당권은 이미 말소된 등기로 확인됩니다. 따라서 이 과거 근저당권 금액을 현재 인수채무에 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가 103,000,000원에서 출발한 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가 35,329,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 가격 수준은 분명히 낮지만, 감정가와 현재 시장가격은 서로 다를 수 있습니다.

향후 유찰 회차는 시나리오이며 실제 매각 진행 결과가 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치로, 미확인 임차권 등은 별도 검증이 필요합니다.

동일 건물 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 사건 역시 3회 유찰된 상태입니다. 반복 유찰은 낮아진 가격과 동시에 수요, 환금성, 권리·현황 관련 불확실성을 점검해야 한다는 신호로 볼 수 있습니다. 유찰 원인을 가격 하나로 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

현재 최저가로 매각될 경우, 집행비용 1,035,922원을 제외한 34,293,078원이 하나은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류권자 3명에게는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

예상 채권총액 475,000,000원 가운데 미배당액은 440,706,922원입니다. 이는 배당 부족을 의미할 뿐, 낙찰자가 그 금액을 별도로 갚아야 한다는 의미가 아닙니다. 다만 배당 추정에는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성 등이 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 소재 화랑초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 설치되어 있습니다. 내부 마감과 개별 호실의 실제 이용상태는 현장조사에서 확인되지 않았습니다.
• 도로·토지. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 이 도로는 폭 약 8m 포장도로에 연결됩니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 공동주택·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 공용부분 이용 현황. 지상 1층 계단실·관리실 공용부분 중 관리실 부분이 현황상 ‘101호’로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 매각 대상 401호 자체의 위반사항으로 단정할 수는 없으나, 건축물대장과 공용부분의 실제 이용·관리 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 내 호실 구성. 공부상 601호는 현황상 601호와 602호로 나누어 이용되는 것으로 조사됐습니다. 401호의 분할이나 용도변경 사실을 뜻하는 것은 아니지만, 건물 전체의 공부와 현황 차이를 확인할 사항입니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 공동주택이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 현재 사건의 3회 유찰 이력과 평균 유찰 3.0회를 함께 고려하면, 향후 재매각 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자·임대차 실사. 현황조사에서 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현장 재방문, 전입세대 관련 자료, 매각물건명세서 및 확정일자 자료를 대조해 대항력 있는 점유자가 있는지 조사해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2017.06.26 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 2015년 기존 근저당권의 말소 상태와 2024년 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 관계를 입찰 직전 등기부로 다시 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 저가 낙찰 기회를 단정할 수 없습니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래, 면적, 층, 건물 상태를 대조한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 주거 이용상태, 누수·설비·마감 상태와 수리비 발생 가능성을 검토해야 합니다.
• 건축물 현황 대조. 1층 관리실의 101호 이용, 601호의 현황상 분할 이용에 관해 건축물대장·집합건축물대장·관리규약·현장 상태를 비교해야 합니다. 해당 사항이 401호의 소유·이용에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 공동담보목록 제2017-172호가 기재돼 있습니다. 개별 호실에 관한 권리 범위와 배당 관계를 공동담보목록 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당 부족과 추가 부담 구분. 현재 예상 미배당액은 440,706,922원이지만 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 배당 부족이 곧 매수인 채무가 되는 것은 아니며, 실제 별도 인수권리가 존재하는지는 독립적으로 확인해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 점유관계가 미상인 만큼 명도 절차와 예상 비용을 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 시세의 34.3%는 아니다”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 35,329,000원입니다. 감정가 103,000,000원인 다세대주택이 3회 유찰되면서 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했습니다.

등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 발생한 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 미배당채권은 440,706,922원이지만, 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

문제는 확인되지 않은 부분입니다. 현장조사에서는 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상입니다. 최근 실거래 비교가격이 없는 데다 소규모 다세대주택이라는 특성상 환금성까지 신중하게 판단해야 합니다. 같은 건물에서 조사된 공용부분 이용 및 호실 구성 차이도 원본 서류와 현장 상태를 대조할 필요가 있습니다.

결론은 “등기상 인수 0원, 실제 점유위험 미확정, 가격 적정성 판단 보류”입니다. 현재 최저가는 감정가보다 상당히 낮지만 시세 대비 가격 메리트가 검증된 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것 자체보다, 임대차·현황·시세를 확인해 실제 취득 위험과 회수 가능 금액을 먼저 확정하는 데 있습니다.