부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 소유권이전과 함께 하나은행 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 2017년 하나은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2024년 경매개시결정과 현기석, 박일신, 이진희 명의 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 732,464,014원이고, 이 호수에 설정된 말소기준 근저당의 채권최고액은 240,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

2015년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 선순위 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2017년 6월 26일 접수된 하나은행 근저당입니다. 그 뒤에 접수된 경매개시결정과 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비 할인’일 뿐

현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가 116,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교자료는 확인되지 않았고 최근 낙찰가도 없습니다.

따라서 감정가 대비 49%라는 비율을 곧바로 시세 대비 49%로 해석하면 안 됩니다. 일마레는 총 16세대의 소규모 건물이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 낙찰 사례는 없습니다. 현재 가격이 실제 매매시장보다 싼지는 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

채권액 합계 475,000,000원 중 집행비용을 제외한 55,416,880원이 하나은행에 배당되고, 전체 미배당액은 419,583,120원입니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 4m 진입도로에 접하고, 해당 도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 최근 낙찰 사례와 면적 일치 실거래가 없어 매도 시 가격 형성과 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 현황상 확인할 사항

• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재를 확인하지 못했습니다.
• 점유·임대차. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 보증금, 전입일자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공용부분. 건물 1층 계단실·관리실은 공용부분이나 관리실 부분이 현황상 101호로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 전체 현황. 601호는 공부상 1개 호이나 현황상 601호와 602호로 나뉘어 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 대상 402호와 직접 같은 호는 아니지만 건물 전체의 공부·현황 차이로 확인할 사항입니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 최저가율 49%는 감정가와의 비교입니다. 주변 유사 다세대와 대상 건물의 실제 거래·임대 수준을 따로 확인해야 합니다.
• 점유자 조사. 임차인 신고가 없더라도 폐문부재·임대관계 미상 상태이므로 현장 점유와 전입 관계를 재확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 현재 점유 형태가 확인되지 않은 만큼 협의 비용과 인도 절차 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 내부 수리비 확인. 내부가 확인되지 않았으므로 누수·설비·마감 상태에 따른 수리비 변동 가능성을 고려해야 합니다.
• 소규모 건물 환금성. 총 16세대이고 비교 거래가 확인되지 않아 향후 매각 시 가격과 거래기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”

이 물건은 2017년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 배당자료상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.

그러나 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 단정하기는 어렵습니다. 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 및 낙찰 자료도 없기 때문입니다. 권리는 정리, 가격은 검증 필요. 실제 승부처는 할인율 자체가 아니라 점유·수리비· 환금성을 반영한 적정 입찰가를 어디까지 낮춰 잡느냐입니다.