부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가의 ‘일마레’ 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 2015년 사용승인된 지상 6층 규모 건물의 다세대주택으로, 소유자 이유성 씨가 2017년 135,000,000원에 취득한 호실입니다. 이후 하나은행이 설정한 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 2024년에는 현기석·박일신·이진희 명의의 가압류가 차례로 등장합니다.
등기부상 권리관계는 겉으로 드러나는 채권 규모에 비해 단순합니다. 이미 말소된 과거 근저당권을 제외하면, 현재 말소기준이 되는 하나은행 근저당권과 그 이후의 가압류는 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 현장 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사돼, 점유 확인 없이 명도 부담이 없다고 결론 내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 4층 402호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 6층 건물 중 4층 402호 |
| 건물규모 / 사용승인 | 일마레 · 16세대 · 2015.02.16 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26 소유권이전, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,788,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.26 을구 2번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 점유상태 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
가장 먼저 구분할 것은 과거에 설정됐다가 이미 말소된 권리와 실제 말소기준권리입니다. 2015년 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권은 채권최고액이 720,000,000원으로 크지만, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 관련 근저당권 이전·명의변경·채무자 변경 기록이 함께 남아 있더라도 이 금액을 현재 유효한 근저당권 채권최고액에 중복해서 합산해서는 안 됩니다.
후순위 가압류는 현기석 60,000,000원, 박일신 90,000,000원, 이진희 85,000,000원입니다. 모두 말소기준 이후에 설정된 권리로서 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 배당되지 않은 금액이 남아도, 그 사실만으로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 34.3%는 시세 대비 할인율이 아니다
감정가 116,000,000원에서 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 39,788,000원입니다. 감정가의 약 34.3%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다. 현재 시장에서 같은 면적·유사 층·유사 상태의 다세대주택이 얼마에 실제 거래되는지는 별도로 확인해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 39,788,000원 | 34.3% | 436,328,184원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 24.01% | 448,049,729원 |
| 5회 유찰 시 | 19,496,120원 | 16.81% | 456,254,810원 |
위 회차별 가격은 현재 및 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 미래 매각가격이나 실제 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액·청구금액 및 추정 집행비용을 적용한 예상치입니다.
가격 판단에서 또 하나 중요한 정보는 단지의 거래·경매 특성입니다. 일마레는 16세대의 소규모 건물이고, 집계된 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 해당 집계의 표본 규모까지 확인된 것은 아니므로, 이것만으로 단지 전체의 적정 낙찰가격을 추정할 수는 없습니다.
실질취득액은 현재 확인되는 등기상 인수액 0원을 적용할 경우 최저가 낙찰 가정상 39,788,000원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·미납 관리비·명도비용 등의 별도 지출과 아직 확인되지 않은 점유·임대차 위험을 반영한 최종 취득원가는 아닙니다. 현재로서는 실질취득액과 실제 시장가격 사이의 차익을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,116,184원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 38,671,816원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,116,184원을 제외한 38,671,816원이 선순위 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 그 이후 가압류 채권자들은 예상배당액이 0원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 표에 반영된 채권최고액·청구금액 합계는 475,000,000원이며 예상 미배당액은 436,328,184원입니다.
하나은행의 경매 신청 청구액 732,464,014원과 등기상 근저당권 채권최고액 240,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 또한 해당 근저당권에는 공동담보가 기재되어 있으므로, 이 호실에서의 예상배당만으로 채권 전체의 최종 회수액이나 공동담보의 정산 결과를 단정해서는 안 됩니다.
예상배당은 현재 최저가를 낙찰가로 가정하고 집행비용을 추정한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액·공동담보 관련 배당조정 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족 자체가 자동으로 매수인의 인수채무가 되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 일대 화랑초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬래브지붕의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감됐고, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4m 진입도로에 접하며, 해당 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다. 실제 차량 진입·주차 편의와 건물 진입 동선은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 공시지가 자료는 2,073,000원/㎡입니다.
- 내부 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부의 실제 이용상태와 마감 상태는 확인되지 않았습니다. 수리비와 명도 난도는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 16세대의 소규모 공동주택입니다. 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이나, 최근 동일 조건 거래가격과 실제 낙찰사례가 확인되지 않은 상태이므로 재매각 가격 및 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 및 전입세대 확인. 임대관계가 미상이고 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료와 실제 점유 상황을 대조해 인수 가능성이 있는 임차권 또는 인도 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 실거래 기준의 입찰 상한 설정. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래·현재 매물·실제 낙찰사례를 비교한 뒤 수리·취득·명도 비용까지 반영해 상한을 결정해야 합니다.
- 말소기준권리 및 공동담보 확인. 을구 2번 하나은행 근저당권이 말소기준이며 공동담보목록 제2017-172호가 기재돼 있습니다. 과거 이미 말소된 을구 1번 근저당권과 혼동하거나 채권최고액을 중복 합산하지 않도록 원본 등기와 공동담보 관련 기록을 확인해야 합니다.
- 실내 하자·수리비. 내부를 확인하지 못한 상태이므로 누수·결로·설비 고장·실내 마감 상태 등을 확인하고 예상 수리비를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 공용부분 및 관리관계. 1층 관리실 부분의 현황상 101호 이용 문제와 다른 호실의 분리 이용 사항이 건물 관리·공용부분 사용에 어떤 영향을 주는지, 건축물대장 및 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 비용과 기타 정산 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저매각가 39,788,000원, 추가 유찰 가정가격 27,851,600원 및 19,496,120원을 비교하되 각 가격을 실제 시세 또는 적정 입찰가로 동일시하지 마세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기일 변경·매각조건을 최종 확인해야 합니다. 본 분석의 예상배당과 등기상 인수 0원 판단도 최신 원본을 기준으로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸게 살 수 있다”
부산 일마레 402호의 가장 강력한 숫자는 39,788,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 116,000,000원에서 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 등기상으로는 2017년 하나은행 근저당권 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부에 나열된 거액의 채권보다 확인되지 않은 점유와 시장가격에 있습니다. 임대관계가 미상이고 내부 상태도 확인되지 않았으며, 최근 동일 조건 실거래가격으로 현재 최저가의 저렴함을 검증할 수 없습니다. 건물은 16세대 소규모 다세대주택이고, 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 보수적으로 해야 할 물건입니다. 등기상 인수 0원은 긍정적 요소이지만 그것만으로 투자 안전성이 완성되지는 않습니다. 점유·내부 상태·건물 관리관계·최근 매매가격을 확인하기 전까지는 감정가 대비 큰 할인율을 실질적인 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 낮아진 가격보다 중요한 것은 실제로 얼마의 가치가 있고, 얼마의 비용을 들여, 얼마나 수월하게 처분할 수 있느냐입니다.
