부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 5층 503호, 전용 24.58㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 임차권등기, 경매개시결정과 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 구승하의 확정일자는 2019년 10월 15일, 전입·점유개시는 2019년 10월 22일입니다. 말소기준일인 2017년 6월 26일보다 늦으므로 대항력이 없고, 낙찰자가 임차보증금을 승계하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 56,840,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 5층 503호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.58㎡ · 지상 6층 건물 내 5층 503호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 건물 규모 | 16세대 · 사용승인일 2015.02.16 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸
등기부상 2015년 하나은행 근저당권 720,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 구승하의 전입·점유와 확정일자는 모두 이보다 늦고, 2023년 11월 16일 등기된 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 0원
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구승하 | 2019.10.22 | 2019.10.15 | 50,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
임차권등기에는 임차보증금 85,000,000원 중 반환받지 못한 50,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구일은 2023년 11월 16일입니다. 다만 말소기준 근저당권보다 후순위이고, 현재 매각대금 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당만으로 대금이 소진되므로 임차인에게 돌아갈 배당 여력은 없습니다. 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가 116,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서는 최저가와 실질취득액이 동일합니다. 다만 감정가 대비 할인율은 법원경매 회차의 할인율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 56,840,000원 | 0원 | 56,840,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 39,788,000원 | 0원 | 39,788,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 27,851,600원 | 0원 | 27,851,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,423,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 주택임차권 · 구승하 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 가압류까지의 채권 합계는 475,000,000원, 지급액은 55,416,880원, 미배당액은 419,583,120원입니다. 임차권 50,000,000원도 선순위 근저당 배당 후 남는 금액이 없어 현재 회차의 배당 여력이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 사용승인일은 2015.02.16이며, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하고 이 도로는 폭 약 8m 포장도로에 연결됩니다. 토지 자료의 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 재매각 시 동일 건물보다 인근 유사 면적 다세대의 실제 거래량과 매수층을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 대조. 감정가 대비 49%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 서대신동1가와 동대신역 인근의 유사 연식·면적 다세대 거래를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 폐문부재로 내부와 현재 점유자가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 관리비 납부자, 우편물과 실제 사용자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 마감과 수선 상태가 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비·도시가스·승강기 상태를 점검해야 합니다.
- 건물 공부·현황 차이. 지상 1층 공용부분인 관리실이 현황 101호로 이용되고 있고, 601호는 현황상 601호와 602호로 나뉘어 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 본건 503호와는 별개이나 공용부분 관리와 건물 현황을 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 보증금 인수는 없지만 현재 점유 여부에 따라 인도명령, 이사 협의와 명도 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 실제 배당 및 취득비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2017년 하나은행 근저당이고, 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 실제 임차인은 1명이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 최저가인 56,840,000원입니다.
다만 2회 유찰과 감정가 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 소규모 다세대주택이고 내부 상태와 현재 점유가 확인되지 않았으며, 최신 실거래 비교도 별도로 검증해야 합니다. 이 사건은 권리분석보다 가격·현장조사·재매각 가능성 검토가 승부처입니다.
