부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 일마레 5층 503호 다세대주택입니다. 소유자는 이유성으로, 2017년 6월 26일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.

이후 임차권등기와 경매개시결정, 가압류 3건이 순서대로 등장합니다. 등기상 권리의 수는 적지 않지만, 핵심은 2017년 말소기준권리보다 앞서는 인수 대상 권리가 있는지입니다. 실제 임차인 구승하는 2019년 전입해 하나은행 근저당권보다 후순위이고, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

가격은 별개의 문제입니다. 세 차례 유찰된 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 일마레의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 권리상 인수 위험이 낮다는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2017년 근저당권이 기준

가장 먼저 확인할 부분은 2015년 설정된 하나은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 720,000,000원이었지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 이 과거 권리가 아니라 2017.06.26 설정된 하나은행 근저당권입니다.

그 이후 설정된 구승하의 주택임차권과 현기석·박일신·이진희의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 중요한 것은 등기된 임차권의 보증금이 곧바로 낙찰자 인수액을 의미하지 않는다는 점입니다. 구승하의 전입신고는 말소기준권리 이후에 이루어졌으므로 선순위 대항력에 기초한 보증금 인수 의무가 발생하지 않는 것으로 판단합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원, 매수인 인수 0원

임대차계약일은 2019.10.12, 확정일자는 2019.10.15이며, 점유개시일과 주민등록일은 2019.10.22입니다. 이후 2023.11.16에 주택임차권이 등기됐습니다. 등기된 금액은 당초 보증금 85,000,000원 중 반환받지 못한 50,000,000원입니다. 두 금액을 별도의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

실제 임차인은 구승하 1명이며, 보증기관 대위변제나 승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구는 있는 것으로 나타나지만, 우선변제 순위와 실제 배당액은 최종 배당절차를 통해 확정됩니다. 현재 제시된 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 별도로 산정되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인, 시세 대비 저렴함은 미확인

이 물건은 감정가 116,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 39,788,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 수준은 34.3%입니다.

다만 감정가와 시장에서 실제로 거래되는 금액은 같지 않습니다. 특히 일마레는 16세대 규모의 소규모 공동주택이며, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 최저매각가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 실질취득 기준액에는 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등이 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)

현재 최저매각가 39,788,000원을 기준으로 추정 집행비용 1,116,184원을 제외하면 하나은행에 38,671,816원이 배당되는 시나리오입니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 배당 여력이 남지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.

배당표상 채권합계는 475,000,000원, 채권자 총 예상배당액은 38,671,816원, 미배당액은 436,328,184원입니다. 이 미배당 채권액은 낙찰자가 인수할 채무를 의미하지 않습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 추정배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세, 법정 우선변제채권 및 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다. 신청 청구액 732,464,014원과 배당표의 채권합계는 서로 다른 기준의 금액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕의 지상 6층 건물입니다. 사용승인일은 2015.02.16이며 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 해당 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로에 연결됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지면적은 232.0㎡이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대 건물이고, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 최근 매각 사례나 실거래 시세를 통한 가격 검증이 어려우므로 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

본건 503호는 다세대주택으로 분류됩니다. 감정평가 과정에서 건물 내부 확인이 이루어지지 않았으므로, 실제 내부 구조와 마감 상태, 설비 상태는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 다른 호실의 근린생활시설 용도나 분할 이용현황을 본건 503호의 용도로 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015년 하나은행 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 실제 말소기준은 2017.06.26 설정된 채권최고액 240,000,000원의 하나은행 근저당권입니다.
• 구승하 임차권 확인. 전입일 2019.10.22, 확정일자 2019.10.15, 임차권등기일 2023.11.16을 원본과 대조하세요. 보증금 미반환액 50,000,000원은 현재 권리분석상 매수인 인수 대상이 아닙니다.
• 실제 점유·명도. 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 상태입니다. 실제 점유자가 누구인지, 인도명령이나 명도 협의가 필요한지 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 116,000,000원 대비 최저가 39,788,000원이라는 할인율만 보고 판단하지 마세요. 유사 규모 다세대주택의 최근 거래가격과 실제 거래 가능가격을 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰 상태이며 건물 경매물건 평균도 3.0회 유찰입니다. 낮은 응찰 수요, 물건 상태, 점유 문제 등 가격 외의 원인이 있는지 확인하세요.
• 건물 이용현황 대조. 1층 관리실의 현황상 101호 이용 및 601호의 분할 이용사항을 건축물대장·현황도·관리관계와 대조하고, 본건 503호에 영향을 주는지 확인하세요.
• 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 유지·보수 부담을 확인하세요. 인수 권리가 0원이라는 판단이 모든 부대비용이 0원이라는 의미는 아닙니다.
• 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 최신 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 아직 보류”

부산 일마레 503호의 가장 큰 특징은 감정가 116,000,000원에서 3회 유찰되어 39,788,000원까지 내려온 가격입니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석되고, 구승하의 임차권도 말소기준권리 이후의 권리입니다. 등기상 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 보증금이나 가압류 채무를 승계해야 하는 구조는 아닙니다.

하지만 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 매수에 유리하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 건물은 16세대 규모이고, 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으며, 내부 이용상태도 확인되지 않았습니다. 세 차례의 유찰은 가격이 내려온 이유인 동시에 매수 수요와 물건 상태를 점검해야 할 이유이기도 합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 경쟁력과 환금성은 미확인이라는 것입니다. 감정가 대비 할인율을 근거로 서둘러 입찰하기보다는 실제 시세, 점유 현황, 건물 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.