부산지방법원 2024타경3832. 서대신동1가 ‘일마레’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임차권등기·경매개시결정·가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
권리 흐름만 보면 후순위 권리들이 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 점유관계에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 이름이 확인된 최민순은 대항력이 없지만, 별도로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 점유자가 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖췄는지는 현재 자료만으로 판정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 2층202호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 24.58㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09. 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2015.02.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2015년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 최민순의 주택임차권등기는 2024년 6월 27일, 경매개시결정은 2024년 9월 9일, 세 건의 가압류는 그 이후에 접수돼 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인·점유 분석
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차·점유 확인대상은 총 2명입니다. 이 가운데 최민순은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 다른 주거 점유자는 핵심 날짜와 보증금이 확인되지 않아 별도로 검증해야 합니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민순 | 부동산의 전부 · 주거(임차권등기) | 83,990,000원 | 2021.11.10 / 2021.11.03 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024.06.27 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미상 |
최민순의 전입신고일은 2021년 11월 10일로 말소기준일인 2017년 6월 26일보다 늦습니다. 따라서 보증금 83,990,000원이 현재 최저가 55,370,000원보다 크더라도, 이 임차인에 대해서는 대항력 인수형 구조가 성립하지 않습니다. 매각으로 임차권등기가 소멸하는 후순위 임차인입니다.
반면 기사항전의 전입일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 점유자를 최민순과 같은 후순위로 간주하거나 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 말소기준일 이전 점유·전입 여부와 보증금, 배당요구 여부가 확인돼야 최종 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 55,370,000원으로 감정가 113,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
현재 계산상 확정 실질취득액은 최저가 55,370,000원과 같습니다. 다만 이는 미상 점유자에게 인수해야 할 보증금이 없다는 전제의 금액입니다. 점유 확인 결과 대항력 있는 임차관계가 드러나면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 하나은행 근저당권 배당 단계에서 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 421,026,660원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 421,026,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 437,338,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 448,757,063원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 사용승인일은 2015.02.16입니다. 승강기·도시가스·급배수·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 이 도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 소형 다세대이고 대상면적은 24.58㎡입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감 상태를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 우선 대조해야 합니다.
- 확정 인수 0원과 잠재 위험 구분. 배당 계산상 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 대항력까지 부정된 것은 아닙니다.
- 가격 근거 확보. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 일마레 24.58㎡ 전후 면적의 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수선 범위와 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 공용부분 현황. 건물 1층 계단실·관리실 공용부분 중 관리실 부분이 현황 101호로 이용되고 있다는 내용을 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 점유자의 점유권원과 실제 거주 여부가 확인될 때까지 명도 기간과 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 최민순의 임차권등기와 세 건의 가압류는 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 확정 인수액도 0원입니다.
그러나 권리분석의 최종 결론은 미상 점유자 1명 때문에 열어둬야 합니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 주거 점유자는 대항력 없음으로 처리할 수 없습니다. 게다가 최근 실거래 비교 근거도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계는 확인 전. 이 사건은 낮아진 최저가보다 미상 점유자의 대항력 여부를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
