부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 소재 ‘일마레’ 2층 202호입니다. 2015년 사용승인된 지상 6층 규모의 집합건물로, 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다.

소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매계약을 원인으로, 같은 해 6월 26일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 주택임차권등기와 경매개시결정, 가압류 3건이 뒤따랐습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 거래시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 특히 이 물건은 후순위 임차권과 별도의 미상 점유 기재가 함께 존재합니다. 확인된 후순위 권리가 소멸하는 문제와, 신원을 확인하지 못한 점유자가 어떤 권리를 주장할 수 있는지는 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당

권리분석의 기준은 2017.06.26 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 2015년에 설정된 하나은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권은 이미 말소된 이력이므로, 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 최민순의 주택임차권등기, 하나은행의 임의경매개시결정, 현기석·박일신·이진희의 가압류가 있습니다. 이들 등기권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 83,990,000원 보증금과 미상 점유의 구분

확인된 임차인은 최민순 1명입니다. 별도로 신원과 임대차 조건을 확인할 수 없는 주거 점유 기재가 1건 있습니다. 따라서 확인된 임차인만을 기준으로 전체 점유관계가 정리됐다고 단정할 수 없습니다.

최민순의 임대차계약일은 2021.11.02, 확정일자는 2021.11.03, 주민등록일은 2021.11.10이며 점유개시일은 2021.11.12입니다. 2024.06.27 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 확정일자와 배당요구가 있다는 사실은 배당절차에서 검토할 사안이지만, 말소기준 근저당보다 앞선 순위가 되는 것은 아닙니다. 실제 배당액은 배당절차 및 우선변제 요건에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 예상배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 미상 점유자의 별도 인수 권리가 없다는 전제에서만 성립합니다. 최민순의 후순위 보증금과 미상 점유자의 잠재적 보증금을 같은 것으로 취급하거나, 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 대비 할인 여부는 미확정

2017년 소유권이전 당시 거래가액은 135,000,000원이었고, 현재 감정가는 113,000,000원입니다. 세 차례 유찰로 현재 최저매각가가 38,759,000원까지 내려왔습니다.

하지만 2017년 취득가격은 현재 거래시세가 아닙니다. 일마레의 최근 실거래가격이나 최근 12개월 평균 거래가격을 확인할 수 없는 상황에서 감정가와 최저가의 차이를 그대로 투자수익이나 가격 메리트로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

실질취득액은 현재 최저매각가에 낙찰되고 인수 권리가 없다고 가정한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도이며, 미상 점유자의 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점도 중요합니다. 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재 상태를 확인하지 못했습니다. 내부 상태가 확인되지 않은 물건은 수리 부담과 실제 이용 가능성까지 반영해 입찰가격을 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,759,000원 가정)

하나은행 근저당은 채권최고액 기준으로 산정한 예상치입니다. 경매 청구액 732,464,014원은 별도로 확인되며, 해당 물건의 담보배당 한도나 실제 확정채권액과 동일한 금액으로 취급할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

현재 매각가로는 집행비용 1,097,662원을 제외하고 37,661,338원이 하나은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이후 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 0원이고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.

예상 미배당액은 437,338,662원입니다. 다만 이는 채권자들이 회수하지 못하는 채권액의 합계이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 채권 부족액과 별도로 판단해야 합니다.

유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 관계

추가 유찰 시 최저매각가는 더 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당액은 늘어납니다. 최민순처럼 후순위 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인의 인수채무로 전환되지 않습니다. 반면 별도의 미상 점유자가 선순위 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 인수 여부와 실질취득액을 처음부터 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 대중교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로가 접하고, 이 도로는 폭 약 8m의 포장도로로 연결됩니다. 진입로와 주차·차량 동선의 실제 이용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬래브지붕의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 조사됐습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용되는 것으로 조사됐으나, 현장조사 시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 실내 마감, 수리 필요성, 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 높이 제한은 기준높이 115m, 최고높이 160m이며, 토지 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황의 차이. 건물 1층의 계단실·관리실 중 관리실 부분이 현황상 ‘101호’로 이용되고 있으며, 601호는 공부상 1개 호이나 현황상 601호와 602호로 나뉘어 이용되는 것으로 조사됐습니다. 이는 건물 전체의 이용·관리 관계에서 확인해야 할 사항입니다. 해당 차이가 202호의 권리나 이용에 미치는 영향은 별도 판단이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대 건물로, 대단지 아파트와 같은 폭넓은 거래수요를 전제하기 어렵습니다. 최근 실거래가격과 낙찰 실적을 확인하기 어려워 처분가격과 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 미상 점유의 실제 존재 여부. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 정보가 독립된 점유자를 뜻하는지, 실제 거주자가 누구인지 확인해야 합니다. 다른 임차인이나 점유자가 존재하는지도 함께 살펴봐야 합니다.
• 대항력과 보증금. 미상 점유자가 확인되면 전입일, 점유개시일, 계약일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 말소기준일보다 앞선 대항력이 있는 경우 인수액 산정이 달라질 수 있습니다.
• 최민순 임차권등기. 2021.11.10 전입과 2024.06.27 임차권등기, 보증금 83,990,000원 및 배당요구 사실을 확인하고 매각 후 임차권등기 말소·인도 절차를 점검해야 합니다.
• 하나은행 공동담보. 채권최고액 240,000,000원과 공동담보목록 제2017-172호를 확인하고, 신청채권자 청구액 732,464,014원 및 실제 배당관계를 구분해서 검토해야 합니다.
• 실거래 시세. 일마레 및 인근 유사 규모 다세대의 최근 거래가격, 특히 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인해야 합니다. 비교 대상은 면적·층·건물 상태·임대차관계가 유사해야 합니다.
• 건물 현황. 1층 관리실의 현황상 101호 이용과 601호의 현황상 분리 이용이 건축물대장·구분소유관계·공용부분 관리에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 명도. 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 점유상태, 내부 마감과 설비, 수리 필요성 및 명도 부담을 조사해야 합니다.
• 관리비와 배당 변동. 공용부분 미납 관리비와 각종 체납 내역을 확인하고, 당해세·임차인 최우선변제 등으로 예상배당이 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 입찰가격의 기준. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 응찰하지 말고, 최근 거래시세와 인수 가능금액, 취득비용, 명도·수리비, 재매각 가능성을 모두 반영한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 및 공동담보 관계를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 인수와 처분 가능성

이 물건은 겉으로 보면 감정가 113,000,000원이 38,759,000원까지 내려온 저가 경매물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 낮은 가격으로 끝나지 않습니다.

먼저 긍정적인 부분은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 최민순의 보증금 83,990,000원은 확인된 전입일을 기준으로 매수인이 인수하는 선순위 보증금이 아닙니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 채권자 미배당액이 437,338,662원 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.

그러나 결정적인 불확실성이 남아 있습니다. 신원·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 정보입니다. 이 부분이 실제 독립된 임차관계인지 확인되지 않았으므로, 현재의 인수액 0원은 확정값이 아닌 조건부 추정입니다.

가격 측면에서도 마찬가지입니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 확인되지만, 최근 거래시세와 실제 내부 상태를 알 수 없는 이상 현 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 16세대 규모와 단지 경매 평균 3.0회 유찰이라는 특성은 환금성을 신중하게 평가해야 할 근거입니다.

종합하면 확인된 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 미상 점유와 시세·환금성 검증이 해결되지 않은 물건입니다. 따라서 현재 단계의 판단은 조건부 검토, 적극 입찰 보류입니다. 미상 점유가 정리되고 실거래·내부 상태가 확인된 뒤에야 적정 입찰가격과 실질취득액을 신뢰성 있게 산정할 수 있습니다.