부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 3층 301호 다세대 물건입니다. 현 소유자 이유성은 2017년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 26일 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 조은비가 2021년 6월 29일 전입·점유를 시작했고 2024년 7월 22일 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입·점유 시점이 2017년 말소기준 근저당보다 뒤이므로 선순위 대항력은 없습니다. 현 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 하나은행 근저당에도 미치지 못해 후순위 권리의 미배당이 예상되지만, 그 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 3층301호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 21.88㎡ · 지상 6층 건물 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09. 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.26. 을구 2번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.02.16. / 16세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
기존 2015년 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 2017년 6월 26일 을구 2번 근저당입니다. 조은비의 전입·점유와 임차권등기, 경매개시결정 및 가압류 4건은 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 떠안을 후순위 권리는 없고, 예상 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 6,000만원, 인수는 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은비 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2021.06.29 | 2021.06.08 | 없음 말소기준 이후 | 후순위 배당요구 2024.07.22 | 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%입니다. 표면 할인 폭은 크지만, 일마레의 비교 가능한 최근 실거래와 최근 낙찰가·낙찰일은 확인되지 않습니다. 제공된 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%로 나타납니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 총 16세대, 대상면적 21.88㎡의 소형 다세대는 대단지 공동주택처럼 동일 평형 거래를 촘촘하게 비교하기 어렵고, 개별 호수의 내부상태·임대수익·공실 가능성이 실제 가치에 크게 작용합니다. 실질취득액은 50,470,000원으로 명확하지만, 그 금액이 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승근 | 2,860,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 49,161,540원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 428,698,460원입니다. 후순위 임차권과 가압류는 배당재원이 부족하지만 매각으로 소멸하며 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물의 해당 호들은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2015.02.16.입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4m 진입도로에 접하고, 해당 도로는 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 공용부 현황. 건물 1층 계단실·관리실은 공용부분이나 관리실 부분이 현황상 101호로 이용되고 있습니다. 대상 301호와 별개로 건물 공용부 관리와 이용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이고 최근 낙찰가와 비교 실거래가 확인되지 않아, 매도 시 예상 기간과 적정가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 조은비의 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구 내역을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 현 점유자 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부, 현재 거주자, 열쇠 인도 가능 여부를 현장과 관리 관계인을 통해 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비·마감 상태와 예상 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 시세 별도 조사. 동일 건물만 보지 말고 동대신역 인근의 비슷한 면적·준공연도 소형 다세대 실거래 및 임대사례를 확인하세요.
- 공용부·관리비 확인. 1층 공용부분의 현황 이용관계와 공용관리비 체납액을 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 명도비용과 취득 후 수리비는 배당표와 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조은비의 전입·점유와 보증금 60,000,000원의 임차권은 그보다 뒤입니다. 후순위 가압류도 모두 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 실거래와 최근 낙찰가가 없고, 총 16세대·21.88㎡ 소형 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장조사와 별도 시세검증 후 판단입니다. 할인율이 아니라 실제 내부상태와 인근 거래가가 응찰가를 결정해야 합니다.
