부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가의 소규모 공동주택 ‘일마레’ 3층 301호입니다. 현재 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 조은비의 임차권등기, 하나은행의 임의경매개시결정, 개인 채권자들의 가압류가 이어졌습니다. 등기된 임차보증금은 60,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크지만, 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 이를 인수하는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 권리 선후관계가 인수 여부를 결정합니다.

이 사건에서는 임차인의 전입·점유개시일이 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 부족분을 매수인에게 청구할 수 있는 대항력 있는 임차인으로 분류되지 않습니다. 권리 기준 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 35,329,000원으로 추정됩니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 6,000만 원보다 중요한 선후관계

핵심은 2017.06.26 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 2024년에 등기된 임차권과 경매개시결정, 이후 가압류 역시 말소기준권리보다 늦은 권리입니다.

을구 1번에는 2015년에 설정된 채권최고액 720,000,000원의 과거 하나은행 근저당권도 나타납니다. 하지만 이 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 현재의 말소기준은 을구 2번 근저당권으로 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 0원

임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 조은비 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 보증금은 없습니다.

임차인의 확정일자는 2021.06.08, 전입과 점유개시는 2021.06.29입니다. 모두 2017.06.26의 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가진 임차인으로 볼 수 없습니다.

확정일자는 존재하지만 선순위 근저당권보다 늦어, 근저당권자의 배당을 앞서지는 못합니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당계산에서도 선순위 근저당권 채권이 전액 배당되지 않습니다. 조은비의 배당액은 별도로 확정되어 있지 않으며, 보증금 회수 가능성은 낮게 평가해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 시세의 34.3%는 아니다

현재 최저매각가는 35,329,000원으로, 감정가 103,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만 일마레 301호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 차익이나 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

일마레는 16세대 규모의 다세대주택으로, 경매 관련 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.0회로 나타납니다. 거래금액이 확인되지 않는 상황에서는 환금성 및 적정 매각가를 보수적으로 판단해야 합니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실질취득액은 권리 인수액만 반영했으며 취득세·명도비용·수리비 등은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 35,329,000원에서 집행비용 추정액 1,035,922원을 제외한 34,293,078원이 하나은행 근저당권 배당으로 계산됩니다. 이 단계에서 매각대금이 모두 소진되므로 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당은 없습니다.

배당계산상 채권액 합계는 477,860,000원, 채권자 예상배당 합계는 34,293,078원이며, 부족액은 443,566,922원입니다. 경매 신청채권자의 청구금액 732,464,014원은 별도로 구분되는 수치이며, 배당계산은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.

조은비 임차인의 개별 배당액은 별도로 확정되지 않았습니다. 현재 배당 구조상 선순위 근저당권에도 미배당이 발생한다는 점에서 보증금 회수 가능성은 낮지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가와 늘어나는 미배당

회차가 진행될수록 예상 낙찰가가 낮아지고, 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 늘어납니다. 하지만 이 사건에서는 현재 파악된 임차인의 대항력이 없기 때문에, 미배당 증가가 곧 매수인 인수 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.

그렇다고 추가 유찰이 무조건 투자 수익을 의미하지도 않습니다. 실제 수익은 취득금액과 별개로 건물 상태, 점유 및 인도 가능성, 수리비, 실제 매각 가능 가격에 따라 달라집니다. 실거래 근거가 없으므로 각 시나리오의 투자 수익률은 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 부산 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 사용승인일 2015.02.16의 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로. 남동측 약 4m 진입도로에 접하며, 이 도로는 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용 상태와 내부 마감재를 확인하지 못했습니다. 301호의 실제 내부 상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.
• 공용부분 이용. 1층 관리실은 공용부분이나 현황상 ‘101호’로 이용되고 있습니다. 이는 301호의 전유부분 문제로 단정할 사항은 아니지만, 건물 공용부분 관리와 이용 현황을 확인할 필요가 있습니다.
• 다른 호실의 공부 차이. 601호는 공부상 하나의 호실이나 현황상 601호와 602호로 구분해 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 301호 자체의 분할이라고 볼 근거는 없지만, 건물 전반의 관리 및 이용 상태를 검토할 요소입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 일부 호실의 공부상 이용 형태와 현황 차이는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 적정 매각가와 향후 매도 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2017.06.26 하나은행 을구 2번 근저당권이 말소기준입니다. 2015년 설정된 근저당권은 이미 말소된 권리와 구분해야 합니다.
• 임차인 전입·점유 확인. 조은비의 전입·점유개시일은 2021.06.29이며 말소기준보다 늦습니다. 낙찰 전 최신 전입세대 내역과 실제 점유 상황을 대조해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 조은비 명의 임차권등기는 2024.07.22 접수됐습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리라는 판단을 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 가격 상한 검증. 최저가 35,329,000원은 감정가의 34.3%일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 유사 면적·연식·입지의 최근 매매사례를 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 및 수리비. 감정평가 시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 주거 상태, 시설 훼손, 설비 수리 가능성과 비용을 보수적으로 계산해야 합니다.
• 공용부분 및 다른 호실의 이용 차이. 1층 관리실의 101호 이용과 601호 분할 이용이 관리·거래·금융에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유 비용. 보증금 인수 0원과 명도비용 0원은 다릅니다. 현재 점유자를 확인하고 인도 절차의 비용과 기간을 고려해야 합니다.
• 체납 관리비 및 공과금. 특히 공용부분 관리비의 체납 여부와 부담 범위를 관리주체 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 채권 미배당과 인수 구분. 예상 미배당 443,566,922원을 매수인이 인수하는 채무로 오인하지 않아야 합니다.
• 매각기일 및 서류 원본. 2026.11.05 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 매력은 별도 검증”

일마레 301호는 감정가 103,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 35,329,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 가장 큰 권리상 쟁점인 조은비 임차인의 보증금 60,000,000원은 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 매수인이 인수하는 대항력 있는 보증금으로 분류되지 않습니다.

즉, 현재 확인되는 권리 구조에서는 예상 인수액 0원, 권리 기준 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 35,329,000원입니다. 큰 규모의 채권자 미배당은 매수인의 인수채무와 별개입니다.

그러나 감정가의 34.3%라는 이유만으로 좋은 투자라고 평가할 수는 없습니다. 실거래 기준 시세가 확인되지 않고, 16세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 내부 미확인과 건물 일부의 공부·현황 차이까지 검토해야 하기 때문입니다. 세 차례 유찰된 사실도 가격 경쟁력에 대한 확신이 아니라 추가 검증이 필요한 신호로 봐야 합니다.

권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 단순히 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라, 실제 거래 가능한 가치와 총취득비용을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.