부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 3층 304호 다세대주택입니다. 감정가는 103,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 50,470,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 커 보이지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 현지원의 선순위 여부입니다.
등기부상 말소기준은 2017.06.26. 하나은행 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 현기석·박일신·이승근·이진희의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현지원은 2024.10.16. 배당요구를 했을 뿐, 전입신고일과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제권, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 3층 304호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 21.88㎡ · 지상 6층 건물 내 3층 304호 |
| 사용승인 | 2015.02.16 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 |
| 소유자 | 이유성 (2017.05.09. 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 732,464,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
2015년 설정된 채권최고액 720,000,000원의 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2017.06.26. 설정된 채권최고액 240,000,000원의 하나은행 근저당권이며, 경매개시결정과 네 건의 가압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현지원 | 주거 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 2024.10.16. 배당요구 있음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
현지원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구 사실은 확인되지만, 배당요구만으로 대항력 유무가 정해지지는 않습니다. 전입신고일이 없고 보증금도 확인되지 않으므로 배당금과 미배당 보증금, 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%입니다. 다만 일마레는 총 16세대의 소규모 건물이고, 확인된 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다.
특히 임차인이 선순위 대항력을 갖고 있고 보증금이 낙찰대금보다 크다면, 실질취득가는 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 계산해야 합니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 최저가가 더 내려가더라도 총 부담이 함께 줄어든다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승근 | 2,860,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 477,860,000원 중 49,161,540원만 배당되고 428,698,460원이 미배당되는 모형입니다. 다만 현지원의 보증금과 우선순위가 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2015.02.16. 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물이며, 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하고, 해당 진입도로는 폭 약 8m 포장도로로 연결됩니다.
- 토지규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 현황차이. 건물 1층 계단실의 관리실 부분은 현황 101호로 이용되고 있고, 601호는 현황상 601호와 602호로 나뉘어 이용 중입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이고, 제시된 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 현지원의 전입신고일이 말소기준일 2017.06.26.보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본에서 보증금·차임·확정일자를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유자와 점유 개시 시점을 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 1층 관리실의 101호 이용과 601호 분할 이용이 집합건물 관리 및 대지권에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 인근 다세대의 면적·층·준공연도별 거래사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 한 줄이 더 중요하다”
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현지원의 전입일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 다세대주택은 최저가가 낮더라도 선순위 임차보증금이 남으면 실질취득가가 크게 달라집니다.
또한 일마레는 총 16세대의 소규모 건물이고 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미완성, 가격은 매력적으로 보이나 입찰은 임차인 자료 확인 후입니다.
