부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 소재 '일마레' 3층 304호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 조사된 집합건물이며, 소유자는 이유성입니다. 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 하나은행의 임의경매가 개시되고 가압류 4건이 추가된 구조입니다.

등기부상 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 문제는 등기부 외부에 있습니다. 현지원이 주거 임차인으로 배당요구를 했으나 전입신고일과 보증금이 미상이기 때문입니다. 특히 대항력을 갖춘 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하는 경우, 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 이 물건의 투자 판단은 3회 유찰이라는 숫자보다 임차인의 권리 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 미확정

말소기준권리는 2017년 6월 26일 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2015년 설정 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리이므로, 현재 경매의 말소기준권리로 취급하지 않습니다. 2024년 경매개시결정과 그 이후의 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 이 물건의 가장 큰 변수

매각물건명세서와 문건접수 내역에 주거 임차인 현지원 1명이 확인됩니다. 현지원은 2024년 10월 16일 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없는 상태입니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수하지 못하는 상황이라면, 매수인의 실질취득액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액으로 판단해야 합니다. 이러한 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

따라서 현재 최저가 35,329,000원만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현지원의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없으며, 매수인 인수액 0원도 보장할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 시세 메리트는 아직 미확인

감정가는 103,000,000원이고 현재 최저매각가는 35,329,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 가격입니다. 그러나 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 최저가의 비율일 뿐, 현재 시장 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

4회·5회 유찰 시 금액은 회차별 예상 시나리오이며, 현재 매각기일의 확정 최저가는 35,329,000원입니다. 모든 회차에서 임차보증금 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

최저가 35,329,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,035,922원을 제외한 34,293,078원 전액이 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자 4명에게 돌아가는 금액은 0원으로 추산됩니다. 소유자 잔여금 역시 0원입니다.

배당 계산상 채권액 합계는 477,860,000원, 채권자 배당 합계는 34,293,078원, 미배당액은 443,566,922원입니다. 이 미배당액은 채권자들의 회수 부족액이지 매수인이 자동으로 부담할 채무액이 아닙니다. 한편 경매신청 청구금액 732,464,014원과 배당 계산에 반영된 채권액 합계는 서로 다른 금액이므로 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 권리 위험은 남는다

유찰이 반복될수록 최저매각가는 내려가지만, 그만큼 근저당권자가 회수하는 금액도 줄어듭니다. 이 채권자 미배당액은 매각으로 소멸하는 담보권과 후순위 채권에 관한 계산이므로, 매수인의 추가 부담과 직접 일치하지 않습니다.

반면 현지원에게 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있고 미회수 보증금이 발생한다면 이야기가 달라집니다. 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득액이 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 보증금 규모에 따라 낮아진 낙찰가의 효과가 상쇄될 수 있습니다. 따라서 4회 또는 5회 유찰이라는 가정만으로 가격상 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2015년 2월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 대상 건물의 다세대주택 부분은 주거용으로 조사되었으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 304호 역시 현장 내부 확인이 필요합니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하고, 해당 도로는 폭 약 8m의 포장도로와 연결됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 일마레는 16세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 비교할 최근 실거래가 확인되지 않아 매도 가능 가격과 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 조사되었습니다.

특히 1층 관리실이 별도 호실처럼 사용되고 있다면 공용부분의 관리, 점유 및 이용관계를 확인할 필요가 있습니다. 또한 601호의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있어, 해당 호실의 이용상태와 본 경매대상 304호의 다세대주택 용도를 혼동해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 확인 전에는 가격 판단 보류

• 임차인 전입일자 확인. 현지원의 주민등록 전입일과 실제 점유 개시 시점을 확인하고, 2017.06.26 말소기준권리와 비교해야 합니다. 이 검토 없이는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
• 보증금과 임대차계약 확인. 현지원의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 보증금 액수가 미상인 상태에서는 낙찰 후 총 취득부담을 산정할 수 없습니다.
• 매수인 인수액 재산정. 대항력과 우선변제 순위를 검토한 뒤 예상 배당액과 미배당 보증금을 확인해야 합니다. 필요하다면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
• 감정가와 실제 시세 구분. 103,000,000원의 감정가와 35,329,000원의 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다. 같은 면적·용도의 최근 거래와 현재 매도 가능한 가격을 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 실제 주거 이용상태와 수선이 필요한 부분을 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 공용부분 현황 확인. 1층 관리실의 현황상 101호 이용과 601호·602호 분리 이용 문제가 건물 관리 및 공용부분 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·배당변동 확인. 장기 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 당해세, 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다. 특히 임차인 정보의 변경·보완 여부가 중요합니다.

맺으며 — “3회 유찰이 안전을 뜻하지는 않는다”

이 물건은 감정가 103,000,000원에서 최저가 35,329,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 낙찰가와 실제 취득부담을 구별해야 하는 경매입니다.

등기상 하나은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 주거 임차인 현지원의 전입일자·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 예상배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 이를 확정된 무인수 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

여기에 소규모 다세대주택이라는 특성, 확인되지 않은 내부 상태, 건물 일부 공용부분의 현황 차이, 그리고 직접 비교할 최근 실거래가격의 부재가 겹칩니다. 3회 유찰만으로 가격상 이점이나 환금성을 인정하기 어렵습니다.