부산지방법원 2024타경3832. 부산 서구 서대신동1가 ‘일마레’ 2층 203호로, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 임의경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 후순위 등기를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 조사된 임차인 신고는 없지만, 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로285번길 20-5, 2층 203호 (서대신동1가, 일마레) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 24.58㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 이유성 (2017.06.26. 거래가액 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 732,464,014원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2015.02.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.06.26. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 등기된 경매개시결정과 현기석·박일신·이진희의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 권리는 없고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 검증 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 55,370,000원으로 감정가 113,000,000원의 49%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 55,370,000원입니다. 그러나 이 단지·면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가는 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 일마레는 16세대 규모이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확인된 최근 낙찰가와 낙찰률도 없어, 거래·낙찰 사례에 기반한 가격 상한을 정하기 어려운 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 가압류 · 현기석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박일신 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이진희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행에 배당되고 후순위 가압류 3건과 소유자 잔여는 0원입니다. 등기상 채권총액 475,000,000원 중 53,973,340원이 배당돼 미배당액은 421,026,660원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 평슬래브지붕의 지상 6층 건물로, 사용승인일은 2015.02.16입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 4m 진입도로에 접하며, 진입도로는 폭 약 8m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,073,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 집합건물이고 최근 실거래·낙찰 자료가 없어 매도 시 가격 발견과 환금성 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 사업자등록 여부와 현장 점유자를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 마감과 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비·수리비를 보수적으로 반영하세요.
- 시세 원본 조사. 주변 유사 면적 다세대의 최근 거래가와 임대 조건을 확인해 입찰가 상한을 정하세요.
- 청구액 검토. 신청채권 청구액 732,464,014원과 근저당 채권최고액 240,000,000원의 관계를 공동담보목록·채권계산서로 확인하세요.
- 공용부분 현황. 건물 1층 공용부분인 계단실·관리실 중 관리실 부분이 현황 101호로 이용된다는 기재가 있으므로 집합건축물대장과 관리관계를 확인하세요.
- 명도 비용. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자가 확인될 경우 인도명령·협의명도 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 관련 체납 여부를 관리 주체에 확인하고, 당해세와 최우선변제 가능성도 원본 서류로 점검하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 등기상 구조가 비교적 단순합니다. 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가 55,370,000원이 곧 저가 매수를 의미하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰 사례가 없고, 내부 상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 총 16세대의 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유·수리비·주변 시세를 직접 확인해 실질 원가를 확정하는 것입니다. 등기 권리는 통과, 가격 판단은 현장 확인 후.
