부산지방법원 2024타경3832. 부산광역시 서구 서대신동1가 54-7 소재 일마레 2층 203호입니다. 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물이며, 분석 대상은 다세대주택입니다. 소유자 이유성은 2017년 6월 26일 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 하나은행의 임의경매개시결정과 현기석·박일신·이진희의 가압류가 이어졌습니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 대항력 여부는 별개의 문제입니다. 현장조사 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상이므로, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인하기 전에는 명도 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2017년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 공동담보목록 제2017-172호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2015년 3월 5일 설정됐던 하나은행 근저당권(채권최고액 720,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 말소기준권리와 중복해 유효 채무로 합산해서는 안 됩니다.

특히 이 건은 신청채권자의 청구액이 732,464,014원인 반면, 말소기준 근저당권의 등기상 채권최고액은 240,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 동일한 채권액으로 취급할 수 없습니다. 공동담보 관계와 실제 채권 범위, 배당 요구 내역은 원본 기록으로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세는 별개

이 사건의 감정가는 113,000,000원입니다. 현재 3회 유찰되어 최저매각가는 38,759,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다.

하지만 가격 메리트를 판단하려면 감정가와의 비교만으로는 부족합니다. 대상 다세대주택과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 38,759,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 현재 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 예상 배당 계산에 사용된 매각가격 기준입니다. 실제 다음 매각기일과 최저매각가는 법원의 진행 내역으로 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 배당 전제를 따른 것으로, 미확인 점유자의 보증금이나 별도 비용까지 확정한 금액은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,759,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 배당 가능 금액은 하나은행 근저당권에 배분되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

배당 계산에 반영된 채권총액은 475,000,000원이고, 채권자 예상배당 합계는 37,661,338원입니다. 미배당액은 437,338,662원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 금액이며, 현재 분석상 매수인이 인수할 채무액과는 구분됩니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당권은 등기상 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 배당순위, 배당액 및 매수인 인수 여부는 법원의 배당절차와 원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 서구 일마레는 화랑초등학교 북서측 인근으로 설명되며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 2015.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 건물 남동측으로 폭 약 4m의 진입도로에 접하며, 해당 진입도로는 폭 약 8m의 포장도로로 연결됩니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,073,000원/㎡이며 토지면적은 232.0㎡입니다. 토지 전체 면적을 대상 203호의 전용 대지면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재 등을 확인하지 못했습니다. 대상 203호의 실제 상태, 수리 필요 여부와 점유 형태를 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 일마레는 16세대 규모의 소규모 건물입니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 집계되며, 대상 물건도 3회 유찰됐습니다. 직접 비교할 최근 실거래 시세가 없어 가격 경쟁력과 재매각 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임대차 확인. 가장 우선적인 확인 사항입니다. 내부 이용상태와 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 대항력 판단. 실제 임차인이 확인된다면 점유·전입일, 확정일자와 보증금, 말소기준권리 전후 관계를 검토해야 합니다. 현재는 대항력 있는 임차인의 존재를 단정할 수도, 인수 위험이 절대 없다고 확정할 수도 없습니다.
• 실거래 시세 확보. 감정가 113,000,000원과 최저가 38,759,000원의 차이가 크지만, 가격 메리트는 최근 거래가격과 실제 매각 가능가격을 기준으로 판단해야 합니다. 같은 면적대 다세대의 최근 거래와 매물 상태를 확인하세요.
• 현장 및 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 마감과 실제 사용상태가 확인되지 않았습니다. 누수, 설비 상태, 수리 비용 및 구조를 확인해 총취득비용에 반영해야 합니다.
• 공용부분 이용 확인. 관리실의 101호 이용과 601호의 현황 분리 이용에 대해 건축물대장·관리규약·현장을 대조하고, 203호 소유권 및 공용부분 이용에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 공동담보 및 채권액 확인. 하나은행 근저당에 공동담보목록이 존재합니다. 경매 청구액 732,464,014원과 등기상 채권최고액 240,000,000원의 차이를 포함해 채권 범위 및 배당 관련 기록을 확인해야 합니다.
• 유찰 회차 검토. 현재 최저가 38,759,000원이며 추가 유찰 시나리오는 27,131,300원과 18,991,910원입니다. 단, 다음 회차 가격이 낮아진다고 실제 시세 대비 수익성이 보장되는 것은 아닙니다.
• 명도 및 관리비. 점유자가 있다면 인도·명도 비용과 기간이 발생할 수 있습니다. 관리비 체납 여부와 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 법원 매각 진행 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “34.3% 낙찰가가 곧 34.3%의 가치라는 뜻은 아니다”

부산 일마레 203호는 3회 유찰, 최저가 38,759,000원이라는 강한 가격 인하 요소가 있는 물건입니다. 등기상으로는 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건은 권리분석만으로 판단을 끝내기 어렵습니다. 임대관계와 실제 점유상태가 미상이고, 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 여기에 같은 건물 내 공용부분의 현황상 이용 문제, 최근 실거래 비교가격 부재, 소규모 다세대 건물의 환금성 점검 필요성까지 겹칩니다.

또한 경매 청구액과 근저당권 채권최고액의 차이 및 공동담보 관계는 별도로 확인할 사항입니다. 채권 미배당액이 크다는 사실 자체가 매수인 인수를 의미하지는 않지만, 실제 배당과 권리 소멸의 전제는 원본 자료로 검증해야 합니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 점유·시세 확인 전 입찰 판단은 보류’입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 평가하기보다, 실제 임차관계와 대상 호실의 상태를 확인하고 객관적인 시세를 확보한 후 총취득비용을 기준으로 접근해야 합니다.