부산지방법원 2025타경22308. 개금인제빌리지 3층 308호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 주식회사호암개발이고, 말소기준권리는 2019년 12월 2일 설정된 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원으로 이 사건 308호 가격보다 훨씬 크며, 현재 최저매각가 94,500,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 해당 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 서울보증보험 가압류, 고외자 가압류, 김민주 주택임차권, 경매개시결정, 부산진구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 점유관계는 등기와 별개입니다. 특히 전입일과 보증금이 확인되지 않은 성명미상 점유자는 선·후순위를 판단할 수 없으므로 ‘대항력 없음’으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 308호 · 도로명 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 308호 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 1,292,175,515원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 2021년과 2022년의 고외자 가압류 중 일부는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 남아 있는 서울보증보험 가압류 157,043,926원, 고외자 가압류 800,000,000원, 김민주 임차권, 경매개시결정, 부산진구 압류도 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
308호에 직접 등기된 임차권자는 김민주입니다. 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2020.02.21이고, 등기된 임차보증금은 16,000,000원입니다. 이는 최초 보증금 20,000,000원에서 미지급 차임을 공제한 금액으로 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리 2019.12.02보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민영 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기재 | 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성호 | 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상준 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효정 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변유진 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현성 | 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성철 | 미상 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성자 | 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유철 | 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원준 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민주 | 건물 전유부분 전부 | 2020.02.21 | 16,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
701호와 725호로 명시된 점유자는 308호와 다른 호수입니다. 호수 미상 기재는 308호와의 직접 관련 여부를 별도로 확인해야 하며, 성명미상 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 94,500,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 확인자료만 놓고 보면 실질취득액도 약 94,500,000원입니다.
다만 이 물건은 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 오피스텔 이용 근린시설은 아파트처럼 단지 평균가만으로 가격을 단순 비교하기도 어려우므로, 가격 판단은 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 실제 거래와 임대수익 확인 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,043,926원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,317,043,926원 중 92,399,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당 총액은 4,224,644,926원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 4,224,644,926원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 4,252,484,627원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 4,271,972,417원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로·동측 세로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역이 포함되고 준보전산지·상대보호구역과 저촉되며 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지가격 참고. 공시지가는 ㎡당 3,332,000원, 토지면적은 1,820㎡이며 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 특정. 308호 실제 점유자인지, 다른 호수인지 먼저 구분하고 전입일·보증금·점유개시일을 확인해야 합니다.
- 김민주 임차권 원본 대조. 임차보증금 16,000,000원, 2020.02.21 전입·확정일자, 2024.12.30 임차권등기 내용이 최신 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 호수 혼재 주의. 현황조사에는 701호·725호 및 호수 미상의 여러 점유자가 함께 기재돼 있으므로 308호와 직접 관련된 사람을 분리해 봐야 합니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐지만 실거래 비교 없이 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 명도. 계산상 인수액과 별개로 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도협의에 필요한 시간과 비용을 반영해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 최종 매각기일 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 한 사람
이 물건의 등기구조만 보면 기준은 선명합니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·임차권·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 현재 94,500,000원 매각가를 전제로 한 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 김민주는 전입일이 기준권리 이후라 대항력이 없지만, 별도로 기재된 성명미상 점유자는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람의 308호 점유 여부를 확인하기 전까지는 완전한 무인수형으로 단정하기 어렵습니다. 가격 역시 감정가의 70%라는 숫자만 있을 뿐 실거래 비교가 없어 저평가 여부를 판단할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 검증 보류. 권리보다 현장 확인이 최종 판단을 좌우하는 사건입니다.
