부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 188,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02. 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 말소기준입니다.
등기 흐름 자체는 복잡해 보이지만 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 2021년 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 있고, 고외자의 일부 가압류와 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 확인된 전입일이 있는 사람들은 모두 2019.12.02. 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유 기록 2건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,292,175,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준 | 2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리된다
말소기준은 2019.12.02. 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 부산진세무서 압류, 이영길 가압류, 고외자 가압류, 임의경매개시결정, 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 고외자의 2021년 300,000,000원 가압류와 2022년 1,020,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류는 각각 말소·해제 기록이 확인됩니다.
② 점유·임차 관계 — 12건은 후순위, 2건은 미상
점유·임차 관련 조사 기록은 모두 14건입니다. 전입일이 확인되는 12건은 모두 2019.12.02. 이후라 대항력이 없습니다. 그러나 성명미상 점유자와 주거 이용으로 기재된 점포는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 부정할 근거가 부족합니다. 이 두 기록은 반드시 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조민영 · 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기재 · 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성호 · 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상준 · 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 · 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변유진 · 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤현성 · 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 · 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성철 · 미상 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성자 · 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유철 · 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원준 · 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 128,957,600원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이영길 | 17,358,100원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 131,600,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 총 채권액 4,177,358,100원 중 예상 배당은 128,957,600원이며 미배당은 4,048,400,500원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 가능·미상 점유 2건의 실제 보증금 승계 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 채권은 크게 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 4,048,400,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 4,087,296,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 4,114,434,813원 | 0원 |
경매 신청채권액은 1,292,175,515원입니다. 현재 회차 가정에서는 신청채권자에게 128,957,600원이 배당되고, 2회 유찰 시 90,061,840원, 3회 유찰 시 62,923,287원으로 줄어 어느 시나리오에서도 신청채권이 충족되지 않습니다. 이것은 채권자의 미회수 문제이지, 그 자체가 곧바로 낙찰자의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 188,000,000원의 70%인 131,600,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설로 분류되면서 감정 이용상태는 오피스텔인 물건이므로, 실제 거래가격·임대수익·동일 건물 유사 호실 가격을 확인하지 않고 감정가 70%라는 숫자에 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대의 5필 일단 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로·동측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 준보전산지·상대보호구역 저촉, 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,332,000원/㎡, 토지면적 1,820.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건부터 확인. 성명미상 점유자와 주거 이용으로 기재된 점포의 실제 점유시점·보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
- 701호 점유자를 특정. 주식회사 하나로시스템은 701호, 김유철은 725호로 기재되어 있으므로 대상 호수와 각 조사기록의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조민영은 2025.07.24., 윤현성은 2025.09.10. 배당요구 기록이 있습니다. 나머지 점유자들의 계약·배당관계도 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 또는 근린시설 거래를 직접 비교해야 합니다.
- 용도와 실제 사용 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 호실 사용형태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만 점유는 아직 미완성
이 사건은 등기상 말소기준이 명확한 대신 점유조사가 복잡한 물건입니다. 2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당 이후의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 확인된 전입일이 있는 점유자들도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 그러나 성명미상 점유자와 주거 이용 점포는 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원은 등기·현재 계산상 수치일 뿐, 실제 인수위험까지 확정적으로 0원이라고 볼 단계는 아닙니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰돼 131,600,000원이 됐지만, 최신 실거래 비교 근거가 없으므로 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 명확합니다. 점유관계 확인 → 실제 인수 여부 확정 → 시세 확인 → 응찰가 결정입니다.
