부산지방법원 2025타경22308. 소유자는 주식회사호암개발이고, 2019.12.02 북부산농업협동조합이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.10.10 고외자 가압류 800,000,000원, 2024.04.05 주식회사원건설의 소유권이전청구권 가등기, 2025.07.15 임의경매개시결정, 2026.06.12 부산진구 압류가 이어졌고, 등기 분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리 순위만 보면 후순위 등기 인수 문제는 비교적 단순합니다. 하지만 이 사건에서 실제 확인해야 할 핵심은 점유자입니다. 조사 명단은 13명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그중 주식회사 하나로시스템은 701호, 김유철은 725호로 표시되어 대상 510호와 호수가 다르고, 나머지 명단은 점유 부분이 미상입니다. 특히 성명미상 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력 있다고도 없다고도 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 1,292,175,515원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 가등기 성격은 재확인
2019.12.02 근저당보다 뒤에 설정된 2023.10.10 가압류, 2024.04.05 소유권이전청구권 가등기, 2025.07.15 경매개시결정, 2026.06.12 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 갑구 7번 가등기에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라는 확인사항이 있으므로, 등기 원인과 매각물건명세서 기재를 입찰 전에 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 조사대상 13명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 대상은 없으므로, 현황조사 등에 나타난 실제 임차·점유 조사대상은 13명입니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2019.12.02 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 성명미상 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도로 취급해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민영 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기재 | 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성호 | 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상준 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효정 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변유진 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현성 | 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성철 | 미상 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성자 | 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유철 | 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원준 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조민영은 2025.07.24 배당요구 관련 문건이 접수되어 있고, 윤현성은 2025.09.10 관련 문건이 접수되어 있습니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 93,773,800원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,160,000,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 93,773,800원이고, 미배당액은 4,066,226,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수확정 문제는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 4,066,226,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 4,094,478,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 4,114,254,838원 | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 수치는 확인된 등기·배당관계를 기초로 한 값입니다. 성명미상 점유자의 전입일과 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질취득액이 그만큼 확정적으로 내려간다고 단정해서는 안 됩니다. 먼저 510호 점유관계를 확정하는 것이 순서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다.
- 주위환경. 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제3종일반주거지역에 걸치며 공시지가는 3,332,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로·형상. 남하향 경사지대 내 부정형 토지이고 남측 중로, 동측 세로에 접합니다.
- 규제·차이. 준보전산지·상대보호구역 등의 제한사항이 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 510호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단 중 상당수의 점유 부분이 미상입니다. 대상 호실과 실제로 연결되는 사람을 먼저 가려야 합니다.
- 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람과 점유관계 확인이 핵심입니다.
- 가등기 원인 확인. 2024.04.05 주식회사원건설 소유권이전청구권 가등기의 담보가등기 여부와 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
- 배당요구·보증금 확인. 조민영·윤현성의 문건접수 내용과 각 점유자의 보증금·확정일자를 원문에서 확인해야 우선변제관계를 확정할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 비교 실거래 가격을 근거로 한 가격 우위는 본 리포트에서 확정하지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입·임대차관계 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 확인형”
이 사건은 등기만 보면 말소기준이 명확합니다. 북부산농업협동조합 근저당 뒤의 가압류·가등기· 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 대상 510호의 점유관계가 깔끔하게 정리됐다고 보기는 어렵습니다. 특히 성명미상 점유자는 전입일과 보증금이 모두 미상이어서 대항력 판정을 유보해야 합니다. 701호·725호로 특정된 명단도 섞여 있어 현황조사 명단과 실제 510호 점유자를 맞춰보는 절차가 필요합니다. 따라서 이 물건은 “배당상 인수 0원”이라는 숫자보다 “누가 510호를 어떤 권원으로 점유하는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
