부산지방법원 2025타경22308. 개금인제빌리지 7층 725호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며 2019년 12월 2일 소유권보존과 같은 날 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.

2023년 고외자의 가압류 800,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 부산진구 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 2021년과 2022년에 설정됐던 고외자의 가압류도 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 자체만 보면 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

핵심은 2019.12.02 근저당입니다. 이후의 2023년 가압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

② 임차·점유 현황 — 725호는 김유철, 나머지는 호실 특정 주의

확인된 점유·임차 기록은 총 13명·곳입니다. 이 중 725호로 특정된 김유철은 2022.10.18 전입, 보증금 10,000,000원·월 500,000원이고 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 성명미상 점유자 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 판단이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 대비 저가’는 다른 말

현재 최저매각가는 95,900,000원으로 감정가 137,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 현재 확인할 수 있는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 95,900,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

이 사건에서 가격 판단보다 먼저 확정해야 할 것은 점유관계입니다. 현재 확인된 권리만 기준으로는 최저가 95,900,000원에 인수 0원을 더한 현재 확인 실질취득액도 95,900,000원입니다. 다만 대항력 가능·미상 점유자가 남아 있으므로 이 금액을 최종 취득비용으로 고정해서 보는 것은 이릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 북부산농업협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 4,160,000,000원 대비 미배당액은 4,066,226,200원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며, 현재 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500m 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 남하향 경사지대의 5필 일단 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로·동측 세로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역이 확인되며, 준보전산지·상대보호구역과 중로3류 관련 사항이 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명미상 점유자 확인. 전입신고일·보증금이 모두 미상이므로 2019.12.02 말소기준보다 선순위인지부터 확인해야 합니다.
• 725호 김유철 점유 확인. 매각물건명세서와 현황조사에는 725호, 주거, 2022.10.18 전입, 보증금 10,000,000원·월 500,000원으로 기록돼 있고 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
• 호실 미상 점유자 구분. 현황조사에 호실이 특정되지 않은 사람이 다수이므로 실제 725호 점유와 다른 호실 기록을 구분해 확인해야 합니다.
• 부산진구 압류 확인. 2026.06.12 부산진구 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하나, 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 자료와 대조해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 현재 95,900,000원은 감정가의 70%일 뿐 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 오피스텔 이용상태와 임대관계를 함께 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “등기 인수 0원”과 “안전한 입찰”은 아직 같은 말이 아니다

이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2019년 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 95,900,000원을 기준으로 한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 점유관계는 한 단계 더 확인해야 합니다. 725호로 특정된 김유철은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 성명미상 점유자 1명은 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 사람의 대항력과 승계 여부가 정리되기 전에는 현재의 인수 0원을 최종 결론으로 고정하기 어렵습니다. 가격 역시 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 정리돼 있지만, 점유 확인과 가격 검증이 입찰의 최종 관문입니다.