부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 7층 726호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02 북부산농업협동조합이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후 남아 있는 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
등기 자체는 비교적 정리가 잘 되는 구조지만, 이번 물건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 전입·점유 내역이 확인되며, 대부분은 2019.12.02 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 성명미상 점유자는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원만 보고 권리위험이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 726호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 1,292,175,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준권리 | 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 2021년·2022년 고외자 가압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2023.10.10 고외자 가압류 800,000,000원, 2025.07.15 임의경매개시결정, 2026.06.12 부산진구 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
을구에는 2020.01.22 환인제약주식회사의 전세권 5,000,000원이 있었지만 2021.07.16 해지로 말소됐습니다. 강혜주의 주택임차권은 보증금 20,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2021.07.16으로 등기됐으나 2026.05.07 등기부상 말소됐습니다. 두 권리 모두 현재 등기상 존속하는 인수권리는 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 미상 점유자 하나가 결론을 바꾼다
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상준 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유철 | 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤현성 | 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성철 | 미상 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성자 | 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기재 | 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민영 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변유진 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성호 | 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원준 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조민영과 윤현성은 각각 2025.07.24, 2025.09.10 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 두 사람 모두 확인된 전입일이 말소기준권리인 2019.12.02보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 701호와 725호로 별도 표시된 점유 내역도 포함돼 있으므로, 726호와 직접 관련된 점유관계인지 호실별로 구분해 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 93,773,800원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,900,000원 가정 시 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 북부산농업협동조합에 배당되고, 후순위 고외자 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,160,000,000원 대비 미배당액은 4,066,226,200원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 성명미상 점유자의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 4,066,226,200원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 4,094,478,340원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 4,114,254,838원 | 0원 추정 |
최저가가 95,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 95,900,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 추가 유찰로 매각가가 내려가더라도 실제 취득비용이 얼마가 될지는 점유관계 확인 전까지 확정하지 않는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제3종일반주거지역이며, 토지면적은 1,820㎡, 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다. 토지 형상은 부정형, 완경사이고 중로한면에 접합니다.
- 규제. 준보전산지·상대보호구역·제3종일반주거지역·준주거지역에 저촉되고 중로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 726호 점유자 특정. 현황조사에는 부분이 미상인 점유자뿐 아니라 701호·725호로 표시된 내역도 포함되어 있으므로 대상 호실과 직접 관련된 점유관계를 구분해야 합니다.
- 최종 매각물건명세서 대조. 배당요구 여부, 보증금, 인수되는 임차보증금이 있는지 최종 명세서 기준으로 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 감정가 137,000,000원에서 1회 유찰돼 95,900,000원이 됐지만, 시세 자료 없이 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 압류·당해세 확인. 2026.06.12 부산진구 압류가 존재하므로 실제 배당 시 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·대출·환금성 판단 시 두 정보를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 점유자가 먼저다”
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권 이후의 존속 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 과거 전세권과 주택임차권도 이미 말소됐습니다. 그러나 현황조사상 성명미상 점유자 1명의 전입일과 보증금이 확인되지 않는다는 점 때문에 매수인 인수액을 확정적으로 0원이라고 단정하기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 137,000,000원에서 1회 유찰돼 95,900,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없어 현재 가격이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 등기 말소관계는 비교적 단순하지만, 점유관계와 시세 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 먼저 726호의 실제 점유관계를 확정하는 것입니다.
