부산지방법원 2025타경22308. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사된 개금인제빌리지 3층 309호입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02 북부산농업협동조합이 설정한 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 서울보증보험주식회사 가압류, 고외자 가압류, 북부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 부산진구 압류는 모두 이 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기권리만 보면 기준점은 선명합니다. 그러나 이 사건의 확인 포인트는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사 명단 가운데 조민영·박기재·강성호·이상준·김효정·변유진·윤현성· 박성철·이성자·최원준 등 날짜가 확인되는 점유자는 모두 2019.12.02보다 늦게 전입한 것으로 정리돼 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 성명미상 점유자는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 유무를 판정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다

말소기준은 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 2021.09.28 고외자 가압류 300,000,000원과 2022.03.29 고외자 가압류 1,020,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 서울보증보험주식회사 가압류 157,043,926원, 고외자 가압류 800,000,000원, 임의경매개시결정, 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 점유자·임차관계 — 13건 중 하나가 핵심 변수

조민영은 2025.07.24 배당요구를 했고 윤현성은 2025.09.10 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 주식회사 하나로시스템은 보증금 20,000,000원·월차임 500,000원, 김유철은 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원으로 조사됐지만 점유부분이 각각 701호와 725호로 기재돼 있어 이 사건 309호와의 직접 관련성은 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

현재 회차 계산상 채권 총액 4,317,043,926원 중 92,399,000원이 배당되고 4,224,644,926원의 미배당이 발생합니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 성명미상 점유자의 보증금과 대항력도 확인되지 않았으므로 이 0원을 확정 인수액으로 보아서는 안 됩니다.

④ 가격 — 70%지만 ‘싼지’는 아직 모른다

감정가는 135,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 94,500,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 66,149,999원(49%), 그 다음은 46,304,999원(34.3%)입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 점유 위험까지 남아 있는 만큼, 가격 판단은 실제 309호의 거래·임대 수준과 점유관계 확인을 함께 전제로 해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 입찰 전 공부와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비·주차시설이 되어 있습니다.
• 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 남측 중로, 동측 세로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 준보전산지·상대보호구역과 관련된 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 2019.12.02보다 앞선 대항요건 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 309호 실제 점유자 특정. 조사 명단에는 점유부분이 미상인 사람이 다수이고 701호·725호처럼 다른 호수가 명시된 항목도 있습니다. 309호와 직접 연결되는 점유자를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 조민영은 2025.07.24, 윤현성은 2025.09.10 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 배당액과 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정 이용상태 오피스텔입니다. 등기·건축물대장·현황을 서로 대조해 실제 사용과 법적 용도를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 94,500,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 주변 거래·임대 수준을 따로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용과 등기채권 중심의 계산으로 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “70% 할인보다 미상 점유자가 먼저다”

이 사건은 가격표만 보면 감정가 135,000,000원에서 1회 유찰돼 94,500,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부도 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조라 비교적 정리가 잘 됩니다. 그러나 권리 안전형으로 확정하기에는 한 조각이 남아 있습니다. 성명미상 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

따라서 이 물건의 순서는 “70%니까 싸다”가 아니라 “309호 실제 점유자 확인 → 성명미상 점유자의 대항력·보증금 확인 → 시세 확인 → 입찰가 결정” 입니다. 현재 배당 계산의 인수액 0원은 참고할 수 있지만, 미상 점유자 확인 전까지는 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 점유 리스크와 가격 검증이 남아 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.