부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 5층 506호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02 소유권보존과 같은 날 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계입니다. 조사된 사람 가운데 전입일이 확인된 점유자는 모두 2019.12.02 이후 전입이어서 대항력이 없다고 정리됐습니다. 반면 성명미상 점유자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람까지 포함해 “인수 0원 확정”이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 506호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권액 | 1,292,175,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.12.02 근저당
2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2021.09.28 고외자 가압류 300,000,000원은 2021.12.06 말소됐고, 2022.03.29 고외자 가압류 1,020,000,000원도 2022.09.28 말소됐습니다. 이후 남아 있는 부산진구 압류, 고외자 가압류 800,000,000원, 북부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.06.12 부산진구 압류는 모두 말소기준권리 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 이름 있는 점유자는 후순위, 미상 점유자만 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민영 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.07.24 · 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 박기재 | 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성호 | 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상준 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효정 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변유진 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현성 | 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.09.10 · 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성철 | 미상 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성자 | 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유철 | 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원준 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 전입일 가운데 가장 이른 이상준의 2021.07.28도 말소기준일 2019.12.02보다 늦습니다. 주식회사 하나로시스템과 김유철은 보증금과 월차임이 확인되지만, 역시 전입이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 가격 — 감정가 할인은 확인되지만 시세 메리트는 아직 판단할 수 없다
감정가는 137,000,000원, 현재 최저매각가는 95,900,000원으로 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 67,130,000원, 3회 유찰 시 46,991,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 실거래 평균·최근 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가 이용상태가 오피스텔인 만큼 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 93,773,800원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 4,160,000,000원 중 93,773,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,066,226,200원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 성명미상 점유자의 권리관계도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 주위환경. 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비·주차시설이 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 남측 중로, 동측 세로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역, 준보전산지·상대보호구역 및 중로3류 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,332,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자. 전입일·보증금·점유부분을 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 호실 일치 여부. 조사에는 701호·725호 등 다른 호실 표기가 포함돼 있으므로 506호 실제 점유자와 조사대상자의 연결관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구. 조민영은 2025.07.24, 윤현성은 2025.09.10 배당요구 사실이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 자료가 없으므로 개금인제빌리지 오피스텔의 실제 거래가격과 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보. 북부산농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2019-410호가 기재돼 있으므로 채무·배당관계를 원본 등기와 배당표에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 점유 확인이 먼저”
등기상 말소기준은 명확합니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인된 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 성명미상 점유자 한 명은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이 사람의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.
가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 감정가 137,000,000원에서 1회 유찰돼 95,900,000원, 즉 감정가 70%가 됐다는 사실은 확인됩니다. 하지만 최근 실거래나 시세 자료가 없으므로 그 자체를 가격 메리트라고 평가할 수 없습니다. 권리는 대체로 후순위 소멸형이지만, 미상 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근. 이 사건의 핵심입니다.
