부산지방법원 2025타경22308. 개금인제빌리지 5층 509호입니다. 사건표기 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 공동담보목록 제2019-410호가 기재돼 있습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 부산진구 압류, 고외자 가압류, 조수은 임차권등기, 임의경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 중요합니다. 조사자료상 다수의 임차·점유 관련자가 기재돼 있고, 그중 성명미상 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 509호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 1,292,175,515원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 2021년 고외자 가압류 300,000,000원은 2021.12.06 말소됐고, 2022년 고외자 가압류 1,020,000,000원도 2022.09.28 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준 이후의 압류·가압류· 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 대부분 후순위, 성명미상 1명은 판정 보류
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
| 조민영 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기재 | 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성호 | 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상준 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변유진 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤현성 | 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성철 | 미상 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성자 | 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유철 | 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원준 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수은 | 건물 전유부분 전부 | 2022.02.17 점유 2022.02.14 · 확정 2022.02.14 | 20,000,000원 / 520,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
조수은은 임대차계약일 2022.02.11, 점유개시일·확정일자 2022.02.14, 주민등록일 2022.02.17로 모두 2019.12.02 말소기준보다 뒤입니다. 2025.02.24 설정된 임차권등기도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 다른 전입일이 확인되는 점유자들도 모두 2019.12.02 이후여서 대항력이 없습니다.
조사자료에는 701호·725호 표기도 함께 나타나므로, 509호 점유와의 관련성은 원문 대조가 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 판정은 보류
감정가는 137,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 95,900,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 67,130,000원(49%), 3회 유찰 시 46,991,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,160,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 93,773,800원이고 미배당은 4,066,226,200원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 4,066,226,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 4,094,478,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 4,114,254,838원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 값은 성명미상 점유자의 미확인 임대차관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 특히 그 점유자가 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 여부가 확인되지 않았으므로, 입찰가는 배당표만 보고 결정하기보다 점유 확인 이후 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건표기 용도는 근린시설이므로 실제 이용과 공부·매각대상 표시를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대의 5필 일단 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로와 동측 세로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역 등이 기재돼 있고 상대보호구역·준보전산지 저촉, 중로3류 접합 사항이 있습니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 최우선 확인. 전입일·보증금·점유개시일을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 조수은 임차권등기. 임대차계약 2022.02.11, 점유·확정일 2022.02.14, 주민등록일 2022.02.17로 말소기준 2019.12.02보다 후순위입니다.
- 509호와 점유자료 대조. 조사자료에 701호·725호가 함께 기재돼 있어 실제 509호 점유관계와 각 기재의 관련성을 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당모형 0원과 확정 인수액을 구분. 현재 계산상 인수는 0원이지만 미상 점유자의 대항력 여부가 확정되기 전에는 최종 인수도 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교값이 없어 ‘시세보다 저렴하다’는 결론을 낼 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건표기 근린시설과 감정 이용상태 오피스텔을 등기·건축물현황·매각대상 표시와 대조해야 합니다.
- 배당 제외항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 현재 예상배당에서 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 아직 확정되지 않았다”
이 물건의 등기구조 자체는 명확합니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·임차권등기 등은 매각으로 소멸합니다. 현재 95,900,000원 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 ‘권리 완전 안전’으로 읽어서는 안 됩니다. 현황조사상 성명미상 점유자 1명의 전입일·보증금이 미상이어서 대항력 판정이 남아 있습니다. 반면 조수은을 포함해 전입시기가 확인되는 점유자들은 모두 2019.12.02 이후입니다. 따라서 이 사건은 등기권리보다 미상 점유자의 실체 확인이 승부처입니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 95,900,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이를 비교할 최근 실거래값이 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 “후순위 등기는 소멸, 배당모형 인수 0원 — 그러나 미상 점유 확인 전에는 권리·가격 모두 보수적으로 접근”입니다.
