부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 6층 625호로, 경매상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이고, 2019.12.02. 소유권보존과 같은 날 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 고외자 가압류 800,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 부산진구 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 후순위 인수권리는 드러나지 않습니다. 문제는 점유관계의 불확실성입니다. 현황조사 기재 중 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2019.12.02.보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 성명미상 점유자 1건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당표의 인수 0원을 그대로 최종 확정값처럼 받아들이기보다는 625호의 실제 점유자와 전입·보증금 관계를 먼저 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

2019.12.02. 근저당이 말소기준입니다. 2021년 고외자 가압류 300,000,000원은 2021.12.06. 이미 말소됐고, 2022년 가압류 1,020,000,000원도 2022.09.28. 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2023년 가압류 800,000,000원, 2025년 경매개시결정, 2026년 부산진구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 분리해야 한다

전입일이 확인된 12건은 모두 말소기준일 2019.12.02. 이후입니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 성명미상 점유자는 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상이므로 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 또한 701호와 725호로 명시된 2건은 본건 주소인 625호와 호수가 다르며, 나머지 11건은 점유부분이 미상입니다.

③ 가격·회차 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

감정가는 137,000,000원, 현재 최저매각가는 95,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 구간입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 67,130,000원, 3회 유찰 시 46,991,000원입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만 가지고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 현재 95,900,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,126,200원 공제 후 93,773,800원이 북부산농업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권 미배당은 4,066,226,200원이며 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 주위에는 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역·제3종일반주거지역이며, 공시지가 3,332,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 남하향 완경사·부정형 토지로 중로한면에 접합니다.
• 규제. 준보전산지·상대보호구역·제3종일반주거지역·준주거지역에 저촉되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가와 시장가격의 관계를 수치로 확인할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 625호 점유자 특정. 현황조사에서 점유부분 미상으로 기재된 11건 가운데 실제 625호와 관계되는 사람이 누구인지 먼저 확인해야 합니다.
• 성명미상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 이 부분이 해소되기 전에는 실질 인수위험을 0원으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
• 다른 호실 기재 구분. 주식회사 하나로시스템은 701호, 김유철은 725호로 기재돼 있어 본건 625호와 호수가 다릅니다.
• 배당표와 실제 부담 구분. 현재 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다는 점을 함께 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 감정가의 70%까지 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 별도의 실거래·임대가격 확인 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 아직 미완성”

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 남은 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 점유관계가 다수 기재돼 있고, 특히 성명미상 점유자의 전입일·보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준 이후라 대항력 없음이지만, 이 1건만큼은 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 정확합니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 95,900,000원이 시장 대비 싼지 비싼지 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 소멸형이지만, 625호 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.