부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 3층 313호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02. 소유권보존과 같은 날 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후의 2023년 고외자 가압류 800,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년·2022년에 설정됐던 고외자 및 서울보증보험 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 등기 자체보다 중요한 쟁점은 점유관계입니다. 조사기재는 13명이고, 이 가운데 대부분은 전입일이 2019.12.02.보다 늦어 대항력이 없지만, 성명미상 점유자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2021년 고외자 300,000,000원 가압류는 2021.12.06. 말소됐고, 2022년 고외자 1,020,000,000원 가압류와 서울보증보험주식회사 157,043,926원 가압류도 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2023.10.10. 고외자 800,000,000원 가압류, 2025.07.15. 경매개시결정, 2026.06.12. 부산진구 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 관계 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다

조사기재는 실제 13명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 알려진 전입일이 있는 점유자는 모두 2019.12.02. 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 성명미상 점유자 1명은 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 정확도상 이 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 반대로 ‘대항력 없음’으로도 단정할 수 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.

또한 조사기재 중 주식회사 하나로시스템은 701호, 김유철은 725호로 기재돼 있고, 다수는 점유부분이 미상입니다. 경매 대상은 3층313호이므로, 각 점유자의 기재가 실제 313호와 어떻게 연결되는지도 원문 서류에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 4,160,000,000원 중 92,399,000원이 배당되고 미배당액은 4,067,601,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다

감정가는 135,000,000원이고 현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 66,149,999원, 3회 유찰 시 46,304,999원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 가격의 의미는 감정가 대비 30% 내려왔다는 데 그치며, 별도의 실거래·매물가격 검증이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주원초등학교(폐교) 북측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 남하향 경사지대의 5필 일단 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로와 동측 세로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이 포함되고 상대보호구역·준보전산지 및 중로3류 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 공시지가. 3,332,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유 호수를 확인해 말소기준 2019.12.02.보다 선순위인지 판정해야 합니다.
• 313호와 점유자 대응 확인. 701호·725호로 기재된 점유자와 점유부분 미상인 다수 점유자가 대상 313호와 직접 관련되는지 원문 서류를 대조해야 합니다.
• 알려진 후순위 점유자. 조민영·박기재·강성호·이상준·김효정·변유진·윤현성·주식회사 하나로시스템·박성철·이성자·김유철·최원준은 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
• 배당요구. 조민영은 2025.07.24., 윤현성은 2025.09.10. 배당요구가 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 판단하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 가격보다 미상 점유자 한 명이 더 중요하다”

등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유관계에는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 성명미상 점유자가 있습니다.

따라서 이 사건은 ‘1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 물건’보다 ‘대항력 가능·미상 점유자를 확인해야 하는 근린시설·오피스텔’로 보는 편이 정확합니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 자체를 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유자 확인 전에는 권리분석을 완료했다고 볼 수 없습니다.