부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 5층 507호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 95,900,000원으로 내려왔습니다.

등기상 출발점은 비교적 명확합니다. 2019.12.02 소유권보존과 동시에 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2019-410호가 붙어 있으므로, 3,360,000,000원을 이 507호 하나의 실제 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 이후 압류·가압류·임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어왔습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 후순위 소멸 구조

말소기준 뒤의 부산진구 압류, 고외자 가압류, 황윤환 임차권등기, 경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 고외자의 2021.09.28 가압류 300,000,000원은 2021.12.06 말소됐고, 2022.03.29 가압류 1,020,000,000원도 2022.09.28 말소됐습니다.

② 임차·점유 관계 — 확정된 후순위와 미상 점유자를 분리해서 볼 것

전입일이 확인되는 점유자는 모두 2019.12.02 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 황윤환은 2021.02.17 전입·점유를 시작했고 2023.08.18 임차보증금 30,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차권등기에는 확정일자 없음으로 기재돼 있습니다.

다만 점유 목록 가운데 701호와 725호로 명시된 항목도 섞여 있고, 다른 점유자 다수는 점유부분이 미상입니다. 따라서 507호에 실제로 연결되는 점유자가 누구인지를 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 대조하는 절차가 중요합니다.

③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 95,900,000원으로 감정가 137,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 67,130,000원, 그 다음은 46,991,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있을 뿐, 동일 용도·유사 물건의 실제 거래가격과 직접 비교된 값은 없습니다. 따라서 현재 70%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”는 결론을 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 회차 시나리오의 채권 총액은 4,160,000,000원, 채권자 총 배당액은 93,773,800원, 미배당은 4,066,226,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

신청채권자의 청구액은 1,292,175,515원인데 현재 회차 배당 시나리오상 93,773,800원만 배당되고 전액 만족되지 않습니다. 2회 유찰 시에는 65,521,660원, 3회 유찰 시에는 45,745,162원으로 배당액이 더 줄어드는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 소재합니다.
• 이용. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 남하향 경사지대에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로, 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접합니다.
• 지역·지구. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 준보전산지·상대보호구역과 관련되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 공시지가. 3,332,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 2019.12.02보다 앞선 임차관계인지 반드시 대조하세요.
• 507호 점유범위 특정. 조사 목록에 701호·725호 및 점유부분 미상 항목이 함께 있으므로, 507호와 직접 연결되는 점유자를 원본에서 분리 확인하세요.
• 황윤환 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입·점유 2021.02.17, 임차권등기 2023.08.18로 말소기준 이후입니다.
• 공동담보 확인. 북부산농업협동조합 근저당 채권최고액 3,360,000,000원에는 공동담보목록 제2019-410호가 붙어 있으므로 본 호의 실제 부담액과 구분해 보세요.
• 가격 검증. 95,900,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실제 오피스텔·근린시설 거래가격을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유자

이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준은 선명합니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당 이후의 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 임차·점유 분석은 여기서 끝나지 않습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상인 성명미상 점유자 1명이 남아 있기 때문입니다. 확인되는 다른 전입자들은 모두 말소기준 후순위라 대항력이 없지만, 이 한 명만은 같은 방식으로 결론 낼 수 없습니다. 게다가 현재 최저가는 감정가의 70%라는 정보만 있을 뿐 실제 거래가격과 직접 비교된 근거가 없어 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 등기권리는 비교적 정리되어 있지만, 점유관계와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.