부산지방법원 2025타경22308. 개금인제빌리지 7층 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 95,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당 3,360,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리보다 앞선 인수권리는 확인되지 않습니다. 하지만 임차·점유 쪽은 단순하지 않습니다. 박성철은 2023.04.27 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 20,000,000원이며, 2025.03.25 임차권등기가 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 조민영·박기재·강성호·이상준·김효정·변유진·윤현성·이성자·최원준 역시 확인되는 전입일이 2019.12.02 이후입니다. 문제는 성명미상 점유자입니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 이 사람만큼은 ‘대항력 없음’이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 703호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 1,292,175,515원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 매각으로 소멸
2019.12.02 소유권보존과 같은 날 북부산농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2021년과 2022년 고외자의 가압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2023.10.10 고외자 가압류 800,000,000원, 2025.03.25 박성철 임차권 20,000,000원, 2025.07.15 임의경매개시결정, 2026.06.12 부산진구 압류는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 알려진 전입은 후순위, 1명은 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 현황조사와 등기부에는 여러 점유·임차 정보가 확인되며, 일부는 대상 호실이 아닌 701호·725호로 특정되어 있습니다. 대상 703호와 직접 연결되는 박성철 임차권은 전입·점유 2023.04.27로 말소기준 2019.12.02보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명미상 점유자는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 · 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민영 · 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기재 · 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성호 · 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상준 · 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효정 · 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변유진 · 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현성 · 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 · 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성자 · 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유철 · 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원준 · 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성철 · 전유부분 전부 | 2023.04.27 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박성철의 임대차계약일은 2023.02.20, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2023.04.27이며 임차보증금은 20,000,000원, 차임은 550,000원입니다. 2025.03.25 임차권등기명령에 따른 임차권이 등기됐지만 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 조민영은 2025.07.24, 윤현성은 2025.09.10 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 4,160,000,000원 중 93,773,800원이 배당되고, 미배당은 4,066,226,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 4,066,226,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 4,094,478,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 4,114,254,838원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰이 진행되면 경매 최저가만 낮아질 뿐, 실제 시장가치와의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있어 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 주위에는 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대 내 5필 일단 부정형 토지이며 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 남측으로 중로, 동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 준보전산지·상대보호구역에 저촉되고 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금·점유부분을 확인해 말소기준일 2019.12.02 이전 대항요건이 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 703호 직접 점유자 특정. 현황조사에는 부분이 미상인 사람이 다수 있고 701호·725호 정보도 함께 나타납니다. 대상 703호의 실제 점유자를 분리해 확인해야 합니다.
- 박성철 임차권. 보증금 20,000,000원, 전입·점유 2023.04.27, 임차권등기 2025.03.25로 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 배당요구 확인. 조민영은 2025.07.24, 윤현성은 2025.09.10 배당요구 사실이 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 공부·현황·사용 가능 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 미상 점유를 닫는 일
이 물건의 등기 구조 자체는 말소기준이 명확합니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당 이후의 가압류·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 박성철을 포함해 날짜가 확인되는 점유자들은 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 성명미상 점유자 한 명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 한 건 때문에 권리위험을 완전히 ‘0’으로 닫을 수 없습니다. 또한 현재 최저가 95,900,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 결론은 등기 구조는 정리형, 점유관계는 확인 필요. 이 사건은 낮아진 최저가보다 성명미상 점유자의 실체와 703호 실제 점유관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
