부산지방법원 2025타경22308. 개금인제빌리지 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정요항표의 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02 북부산농업협동조합이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국의 압류, 이영길·고외자의 가압류, 동래구의 압류와 북부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 일부 고외자 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기권리 자체보다 점유관계 확인이 핵심인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,292,175,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2019.12.02 근저당이 기준
말소기준은 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고 채무자는 주식회사호암개발이며 공동담보목록 제2019-410호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 명단보다 ‘702호 귀속’ 확인이 먼저
현황조사에는 여러 개인·법인이 확인되지만, 대부분 점유 부분이 미상이고 일부는 701호·725호로 명시돼 있어 702호의 실제 점유자와 임차관계를 별도로 특정할 필요가 있습니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2019.12.02 말소기준 이후 전입으로 표시돼 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나, 성명미상 점유자만 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조민영 | 미상 | 2024-11-28 | 미상 | 없음 | 2025-07-24 |
| 박기재 | 미상 | 2024-08-07 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강성호 | 미상 | 2025-04-23 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이상준 | 미상 | 2021-07-28 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김효정 | 미상 | 2025-07-11 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 변유진 | 미상 | 2025-02-24 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤현성 | 미상 | 2023-03-14 | 미상 | 없음 | 2025-09-10 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022-12-23 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 |
| 박성철 | 미상 | 2023-04-27 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이성자 | 미상 | 2024-06-04 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김유철 | 725호 | 2022-10-18 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 |
| 최원준 | 미상 | 2025-05-13 | 미상 | 없음 | 미상 |
주식회사 하나로시스템은 701호, 김유철은 725호로 표시돼 있어 702호 점유관계와 구분해야 합니다. 나머지 ‘미상’ 표시는 대상 호실 귀속을 확정한 것이 아니므로 현장과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 가압류 · 이영길 | 17,358,100원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,900,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 북부산농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,177,358,100원 대비 미배당액은 4,083,584,300원입니다.
④ 가격 — 실거래 시세가 없어 ‘70%’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 137,000,000원의 70%인 95,900,000원입니다. 2회 유찰 시 67,130,000원, 3회 유찰 시 46,991,000원으로 제시된 시나리오가 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 4,083,584,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 4,111,836,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 4,131,612,938원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대의 5필 일단 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 남측 중로·동측 세로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역 등이 적용되고 준보전산지·상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 702호의 실제 점유 여부와 전입관계를 우선 확인해야 합니다.
- 호실별 임차인 분리. 현황조사 명단에는 701호와 725호가 명시된 점유자도 포함돼 있습니다. ‘미상’으로 표시된 인원이 실제 702호 점유자인지 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조민영은 2025-07-24, 윤현성은 2025-09-10 배당요구 사실이 표시돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·건축물대장·영업 또는 주거 사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 정보가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2019-410호가 기재돼 있으므로 배당과 채무관계는 공동담보 전체 맥락을 함께 보아야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확정”
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 성명미상 점유자의 전입일과 보증금이 모두 미상이라, 이를 곧바로 ‘인수 위험이 전혀 없다’고 확정할 수는 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰돼 95,900,000원이 됐지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 시세 메리트는 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 등기 말소관계보다 702호 실제 점유자 특정과 최근 시세 확인이 입찰 전 마지막 관문입니다.
