부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 3층 315호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 권리분석의 기준점은 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고 공동담보목록 제2019-410호가 기재돼 있습니다. 이후 존속하는 고외자 가압류, 임의경매개시결정, 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리의 처리 방향은 명확합니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 조사된 점유·임차 관련 인원 가운데 전입일이 확인된 사람은 모두 말소기준일 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 성명미상 점유자는 전입일도 보증금도 확인되지 않아 ‘대항력 있음’도, ‘대항력 없음’도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 315호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 1,292,175,515원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.02 근저당권 · 북부산농업협동조합 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유가 변수
2019.12.02 설정된 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2021.09.28 고외자 가압류는 2021.12.06 말소됐고, 2022.03.29 고외자 가압류는 2022.09.28 말소, 2022.04.08 서울보증보험주식회사 가압류는 2023.04.24 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 2023.10.10 고외자 가압류 800,000,000원, 2025.07.15 임의경매개시결정, 2026.06.12 부산진구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 확정일보다 ‘호실과 전입일 확인’이 먼저
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 점유·임차 관련 조사자는 아래와 같습니다. 전입일이 확인된 조사자는 모두 2019.12.02 말소기준보다 뒤라 대항력이 없으며, 701호와 725호로 특정된 임차관계는 본건 315호와 호실이 다릅니다. 반면 성명미상 점유자는 점유부분·전입일·보증금이 모두 미상이라 본건과의 관련성과 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민영 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.24 | 해당 없음 |
| 박기재 | 미상 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성호 | 미상 | 2025.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상준 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효정 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변유진 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현성 | 미상 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.09.10 | 해당 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022.12.23 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성철 | 미상 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성자 | 미상 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유철 | 725호 | 2022.10.18 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원준 | 미상 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 숫자는 유찰에 따른 법원 최저매각가 비율입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가격 판단은 감정가와 현재·추가 유찰 시 매각가 시나리오, 그리고 점유관계에서 발생할 수 있는 미확정 인수위험을 함께 놓고 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 75,600,000원 | 73,839,200원 | 4,086,160,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 4,108,432,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 4,124,022,792원 | 0원 |
표의 매수인 인수 0원은 배당모형 값입니다. 성명미상 점유자의 보증금·전입일이 확인되지 않은 점은 별도 권리위험으로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 73,839,200원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,600,000원에서는 집행비용 1,760,800원을 제외한 73,839,200원이 북부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 고외자 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권액 4,160,000,000원 대비 미배당은 4,086,160,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 주위환경. 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로와 동측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이며, 준보전산지·상대보호구역 저촉 및 중로3류(폭 12m~15m) 접합 사항이 있습니다.
- 공시지가. 3,332,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명미상 점유자 확인. 본건 315호 실제 점유 여부, 점유 개시 시점, 전입 여부, 보증금 약정을 우선 확인해야 합니다.
- 호실 대조. 조사된 임차관계 중 701호와 725호는 본건 315호와 호실이 다르고, 나머지 다수는 점유부분이 미상입니다. 315호에 실제 연결되는 점유자를 특정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조민영은 2025.07.24, 윤현성은 2025.09.10 배당요구 사실이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 공동담보 확인. 북부산농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2019-410호가 기재돼 있으므로 채권·담보 범위를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 미상 점유자다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 조사자들도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 단 하나의 빈틈입니다. 성명미상 점유자의 전입일과 보증금이 미상이라는 점입니다.
따라서 현재 최저가 75,600,000원과 배당모형상 인수 0원만 보고 실질취득비용을 75,600,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 또한 감정가 108,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실도 그 자체로 시세 메리트를 보장하지 않습니다. 등기권리는 정리되지만 점유관계는 아직 확인이 필요하고, 가격은 감정가 할인율만으로 평가할 수 없는 사건. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산보다 315호 실제 점유자의 특정입니다.
