부산지방법원 2025타경22308. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 6층 627호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02. 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 가압류·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 큰 줄기는 단순하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 여러 명의 전입·점유 정보가 확인되고, 그중 조민영·박기재·강성호·이상준·김효정·변유진·윤현성·박성철·이성자·최원준과 701호 주식회사 하나로시스템, 725호 김유철, 임차권자 하의정은 모두 말소기준인 2019.12.02. 이후 전입 또는 임차관계로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 성명미상 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

말소기준권리는 2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당입니다. 2021년과 2022년 고외자 가압류는 이미 말소됐고, 2023.10.10. 고외자 가압류 800,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.07.15. 임의경매개시결정과 2026.06.12. 부산진구 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

하의정의 주택임차권은 2023.09.04. 등기됐고, 임차보증금은 20,000,000원, 임대차계약일자는 2020.03.14., 주민등록일자는 2023.04.04., 점유개시일자는 2020.03.14., 확정일자는 2020.03.25.입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 임차권 자체도 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차인 분석 — 대부분 후순위, 한 명은 미상

③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가는 137,000,000원, 현재 최저매각가는 95,900,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 67,130,000원(49%), 3회 유찰 시 46,991,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.

하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정 이용상태가 오피스텔이고 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있어, 실제 거래사례와 용도별 환금성을 별도로 확인하는 과정이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 회차 95,900,000원 가정에서 집행비용 2,126,200원을 제외한 93,773,800원이 북부산농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 4,160,000,000원 대비 미배당은 4,066,226,200원입니다. 현재 배당산정상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로와 동측 세로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이며, 준보전산지·상대보호구역과 관련된 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명미상 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 열어 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 627호 실제 점유자 특정. 조사내역에는 701호와 725호가 별도로 표시돼 있으므로 본건 627호와 직접 연결되는 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
• 하의정 임차권. 임차보증금 20,000,000원, 주민등록일 2023.04.04.로 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 산정상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 성명미상 점유자의 임대차관계도 확인되지 않았습니다.
• 가격 검증. 최저가 95,900,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 오피스텔 이용상태의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 점유”

이 물건은 2019.12.02. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 현재 배당산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 임차권자와 전입자도 대부분 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 그러나 성명미상 점유자 1명의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 점은 그대로 남습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰돼 95,900,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기 정리는 비교적 명확하지만, 미상 점유와 시장가 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 등기상 인수 0원만 보고 바로 접근하기보다 성명미상 점유자의 권리관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.