99,400,000원
부산지방법원 2025타경22308. 개금인제빌리지 5층 513호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02. 소유권보존과 같은 날 북부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,360,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 고외자의 가압류, 김예은의 임차권등기, 강제경매개시결정, 현재 사건의 임의경매개시결정, 부산진구 압류가 이어집니다. 등기 순서만 보면 모두 말소기준 뒤입니다. 특히 김예은 임차권은 임대차계약·전입·점유개시·확정일자가 모두 2020.03.30.로 말소기준 2019.12.02.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22308 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 513호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 1,292,175,515원 |
| 말소기준 | 2019.12.02. 을구 1번 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 · 공동담보목록 제2019-410호 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2021년과 2022년 고외자 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.10.10. 가압류 800,000,000원, 2024.03.18. 김예은 임차권등기, 2025년 강제·임의경매개시결정과 2026년 부산진구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조민영 | 미상 | 2024.11.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.24 | 없음 |
| 박기재 | 미상 | 2024.08.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성호 | 미상 | 2025.04.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상준 | 미상 | 2021.07.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효정 | 미상 | 2025.07.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변유진 | 미상 | 2025.02.24 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤현성 | 미상 | 2023.03.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.09.10 | 없음 |
| 주식회사 하나로시스템 | 701호 | 2022.12.23 / 미상 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성철 | 미상 | 2023.04.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성자 | 미상 | 2024.06.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유철 | 725호 | 2022.10.18 / 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원준 | 미상 | 2025.05.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 건물 전유부분의 전부 | 2020.03.30 / 2020.03.30 | 30,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2024.03.18 | 없음 |
701호·725호로 특정된 점유 내역은 매각대상 513호와 호수가 다릅니다. 반면 점유부분이 미상인 명단은 513호와의 실제 관련 여부를 현장에서 구분해야 합니다. 김예은은 등기부상 513호 전유부분 전부에 대한 임차권자입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가는 99,400,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 · 감정가 70% 구간입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 69,580,000원, 3회 유찰 시 48,706,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 99,400,000원 | 97,210,800원 | 4,062,789,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 4,092,072,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 4,112,570,708원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 공동담보 근저당과 후순위 채권의 미배당 규모는 커지지만, 현재 산출에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이 결론은 확인되지 않은 성명미상 점유자의 실제 임대차관계를 별도로 확정해야 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 97,210,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,160,000,000원 중 예상 배당은 97,210,800원, 미배당은 4,062,789,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로·형상. 남하향 경사지대의 부정형 토지이며 남측 중로, 동측 세로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 513호 실제 점유자 특정. 성명미상 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 다른 호수 분리. 주식회사 하나로시스템은 701호, 김유철은 725호로 기재돼 있습니다. 점유부분 미상 명단과 513호 실제 점유를 구분해 확인해야 합니다.
- 김예은 임차권 확인. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2020.03.30.이며 말소기준 2019.12.02.보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 임대차계약과 보증금 지급관계는 별도 확인 대상입니다.
- 공동담보 근저당 확인. 북부산농업협동조합 근저당 채권최고액 3,360,000,000원은 공동담보목록 제2019-410호입니다. 배당관계는 공동담보 전체 진행상황과 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가의 70%인 99,400,000원입니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 오피스텔 이용상태와 실제 점유·명도비용까지 포함해 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김예은 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 513호와의 관계를 확정하기 어려운 점유부분 미상 명단과, 전입·보증금 자체가 확인되지 않은 성명미상 점유자가 남아 있습니다.
따라서 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 분류하기보다, 등기상 인수는 0원이지만 실제 점유를 확인해야 완성되는 사건으로 보는 편이 맞습니다. 현재 최저가는 99,400,000원으로 감정가 142,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 가격보다 먼저 513호 점유관계와 김예은 임차권의 실체를 정리하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
