부산지방법원 2025타경22308. 부산 부산진구 개금동 개금인제빌리지 7층 727호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 137,000,000원, 현재 최저매각가는 95,900,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2019.12.02. 설정된 북부산농업협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 3,360,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-410호가 붙어 있으며, 이후 남아 있는 가압류·경매개시결정·압류와 2024년 김지형의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사상 사람·법인 14건이 확인되는데, 김지형을 포함해 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2019.12.02. 말소기준 이후입니다. 그러나 성명미상 1명은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다. 따라서 현재 배당 계산의 매수인 인수액 0원을 그대로 확정적 안전판으로 받아들이기보다, 입찰 전 매각물건명세서와 실제 727호 점유관계를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상은 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준 이전 인수권리는 확인되지 않습니다. 2021년과 2022년 고외자의 가압류 2건은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 2023.10.10. 고외자 가압류 800,000,000원은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2025.07.15. 임의경매개시결정과 2026.06.12. 부산진구 압류도 같은 이유로 소멸합니다.

을구 2번 김지형 임차권등기는 2024.05.29. 등기됐고, 임대차계약일은 2021.03.28., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.05.04.입니다. 임차보증금 20,000,000원 중 반환되지 않은 금액 13,850,000원이 등기돼 있으나, 전입일 자체가 2019.12.02. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류되며 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 조사 14건, 미상 점유 1건이 핵심

③ 가격 — 70% 할인처럼 보이지만 시세 판단은 별개

감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 95,900,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 95,900,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 하락이라는 사실과 시세 대비 저평가라는 판단은 같은 말이 아닙니다.

특히 본건은 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래 표본을 전제로 가격을 단순 비교할 수 없으므로, 현재 자료만으로는 “싸다”, “시세보다 저렴하다”는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 회차 매각가 95,900,000원 가정 시 집행비용 2,126,200원, 북부산농업협동조합 93,773,800원이 배당되고 후순위 고외자 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 4,160,000,000원 대비 미배당은 4,066,226,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교(폐교) 북측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 500미터 지점에 부산도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 남하향 경사지대에 조성된 5필 일단의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 남측 중로·동측 세로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 준보전산지·상대보호구역과 관련되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 공시지가. 3,332,000원/㎡.
• 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자를 확인해 실제 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 727호 실제 점유자 대조. 조사내역 중 701호·725호 표기가 있어 경매 목적물 727호와의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
• 김지형 임차권. 임대차계약일 2021.03.28., 전입·점유·확정일 2021.05.04., 반환되지 않은 보증금 13,850,000원이라는 등기내용과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 북부산농업협동조합 근저당 3,360,000,000원에는 공동담보목록 제2019-410호가 있으므로 공동담보 전체와 본건의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만 보지 말고, 오피스텔·근린시설로서 실제 거래·임대 사례를 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에 반영되지 않은 항목이 있어 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 미상 점유가 먼저다”

이 물건은 감정가 137,000,000원에서 한 번 유찰돼 95,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄지만, 권리분석의 핵심은 할인율보다 확정되지 않은 점유관계입니다. 말소기준 이후의 등기권리는 모두 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 성명미상 점유자 한 명은 전입일과 보증금이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

또한 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 95,900,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 비교적 단순하지만 점유 리스크와 가격 검증이 남은 물건입니다. 입찰 여부를 가르는 첫 번째 질문은 “감정가에서 얼마나 떨어졌나”가 아니라, “727호에 실제 누가 어떤 권리로 점유하고 있는가”입니다.