수원지방법원 2025타경1200. 등기상 대상은 경기도 화성시 병점동 833-1의 1층 101호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가 이용상태상 101호는 공부상 휴게음식점이지만 현재는 “24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)”으로 이용 중입니다. 소유자는 은인애이며 2018.03.06. 소유권이전 등기가 접수됐고, 등기상 거래가액은 146,000,000원입니다.

권리관계의 출발점은 2017.11.06. 설정된 하나은행 근저당입니다. 같은 날 하나은행 명의 근저당이 3건 설정돼 있고 채권최고액은 각각 696,000,000원, 300,000,000원, 144,000,000원입니다. 첫 번째 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 장혜순의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 전입한 사람이 있어 등기상 후순위 권리 소멸과 임차인 인수위험은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 2017.11.06. 하나은행 근저당입니다. 같은 날 접수번호 202059·202060으로 설정된 추가 근저당과 2025.05.15. 경매개시결정, 2025.07.08. 장혜순 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 위험은 선순위 전입자 확인

조사된 인원 가운데 보증금이 확인되는 사람은 김현지로, 101호 66.45㎡에 보증금 50,000,000원·월세 1,600,000원이 기재돼 있습니다. 전입일이 2024.01.15.이므로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 최미진은 전입일만 선순위이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 인수 위험을 금액으로 산정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가, 그러나 시세 검증은 별개

감정가는 392,000,000원, 현재 최저매각가는 274,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭이 생겼지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 274,400,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

특히 최미진의 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 확정할 수도 없습니다. 선순위 임차보증금이 존재해 매수인에게 승계되는 것으로 확인될 경우, 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수금액을 더한 값으로 다시 계산해야 합니다. 따라서 이 물건은 먼저 선순위 전입자의 권리와 보증금을 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 총 채권액 1,240,000,000원 중 269,758,400원이 배당되고 970,241,600원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정이며, 최미진의 임차보증금과 권리관계가 확정되면 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황 이용. 1층 101호는 공부상 휴게음식점이나 현재 24시 셀프빨래방 “위시테리아”로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설로, 외벽은 외장석재 및 징크판넬, 승강기·소방·공동현관보안설비 등이 설치돼 있습니다.
• 입지. 태안초등학교 북동측 인근이며 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교· 근린생활시설·공원이 소재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 273.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 건물 규모. 2017.10.10. 준공, 16세대 규모입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최미진 보증금 확인이 1순위. 2017.10.27. 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확정하기 전에는 인수금액을 0원으로 계산하지 마세요.
• 실질취득가 재산정. 선순위 보증금 승계가 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 김현지 임대관계. 101호 66.45㎡에 보증금 50,000,000원, 월세 1,600,000원으로 조사돼 있으므로 현재 점유 및 명도 상태를 확인해야 합니다.
• 다수 전입자 현황 확인. 여러 명의 전입·점유자가 조사돼 있어 실제 각 호실과 101호의 점유관계가 어떻게 연결되는지 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 장혜순 관계 확인. 전입자이면서 가압류 채권자로도 등장하므로 임대차의 실질과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 용도·영업 상태 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 셀프빨래방의 차이를 확인하고, 인도 시 시설·영업 관련 정리 범위를 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 전입 확인이 먼저”

이 물건의 등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 2017.10.27. 전입한 최미진입니다. 말소기준일 2017.11.06.보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.

현재 최저가는 274,400,000원으로 감정가의 70%지만, 실거래 시세가 확인되지 않고 선순위 임차보증금까지 미상인 상황에서는 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 먼저 최미진의 임대차 실체와 보증금을 확정하고, 그 다음 실질취득비용을 산정하는 순서가 맞습니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.