수원지방법원 2025타경1200. 화성 병점동 833-1의 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 기호(2-13)가 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-17)가 다락구조 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설로, 1층 101호 외 16개호로 구성돼 있습니다.

등기상 핵심은 2017.11.06 설정된 하나은행 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 696,000,000원·300,000,000원·144,000,000원의 세 근저당이 기재되어 있고, 각 근저당에는 공동담보목록이 붙어 있습니다. 말소기준은 그중 을구 1번 696,000,000원 근저당입니다. 은인애는 2018.03.06 소유권을 이전받았고, 같은 날 기존 근저당의 채무자도 은인애로 계약인수됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 문제

말소기준권리 이후의 경매개시결정과 장혜순 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 이 사건은 등기부가 아니라 점유관계가 핵심입니다. 최미진의 전입일이 말소기준보다 앞선 2017.10.27이고 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있어, 보증금이 배당으로 전액 소멸되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입 관련자 18명

현황조사상 보증기관 대위·승계 신고는 없고, 전입·임차 관련자는 18명입니다. 이 가운데 최미진은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 나머지는 전입일이 말소기준 이후로 판정되어 있습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다.

임차부분이 구체적으로 표시된 김현지는 101호 66.4500㎡로 기재되어 있습니다. 나머지 전입자들은 임차부분이 특정되지 않아 경매 대상인 201호와 각 전입자의 실제 점유관계를 원문 서류와 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 1,240,000,000원, 채권자 배당액은 108,251,600원, 미배당은 1,131,748,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 최미진의 보증금이 미상이므로 위 배당표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 인수액으로 볼 수 없습니다.

④ 가격·환금성 — 실거래 대신 권리확인이 먼저

확인되는 단지 정보는 총 16세대, 준공 2017.10.10, 대상면적 29.835㎡입니다. 대상 면적의 거래 비교가 일치하지 않아 감정가 158,000,000원이나 최저가 110,600,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거로 사용하기 어렵습니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안초등학교 북동측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 함께 소재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 건물 내 기호(1)는 공부상 휴게음식점이나 현황 24시 셀프빨래방 ‘위시테리아’로 이용 중이며, 기호(2-13)는 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-17)는 다락구조 도시형생활주택(원룸형)입니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·소방설비·승강기·공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8-10미터 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 273.1㎡, 공시지가 2,339,000원/㎡, 평지·주상용입니다.
• 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최미진 보증금 확인. 2017.10.27 전입으로 말소기준 2017.11.06보다 빠릅니다. 보증금·배당 여부를 확정하기 전에는 실질 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 201호 실제 점유자 특정. 전입 관련자 18명 중 김현지는 101호로 특정되지만 다수 인원의 점유부분이 특정되지 않습니다. 경매 대상 201호와의 실제 대응관계를 확인해야 합니다.
• 장혜순 관계 확인. 임차 관련자로 조사되면서 동시에 100,000,000원 가압류 채권자로 등기되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
• 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않아 각 임차인의 우선변제 관계를 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다.
• 배당표 과신 금지. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 대항력 임차인 보증금도 확정되지 않았습니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 세 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있으므로 실제 채무잔액과 공동담보 관계를 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 사건은 감정가 158,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 110,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 ‘저가 매수 기회’가 아니라 ‘실질취득액 미확정’입니다. 말소기준보다 빠른 최미진의 전입이 존재하고, 그 보증금이 확인되지 않기 때문입니다. 여기에 현황조사상 전입·임차 관련자가 18명이고 대상 호수와의 점유관계 확인도 필요한 만큼 명도·임차관계 조사 난도가 높습니다.

후순위 근저당·가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 이 물건은 최미진의 보증금과 201호 실제 점유자를 확인한 뒤에야 입찰가 계산을 시작할 수 있는 사건입니다. 보증금이 확정되기 전까지는 현재 110,600,000원은 ‘총 취득비용’이 아니라 단지 경매 최저가일 뿐입니다.