수원지방법원 2025타경1200. 경기도 화성시 병점동 833-1 2층204호 다세대 물건입니다. 등기상 권리만 보면 말소기준은 2017.11.06 주식회사하나은행 근저당권 696,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 하나은행 근저당권 300,000,000원과 144,000,000원, 2025년 경매개시결정과 장혜순의 가압류 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세 근저당에는 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 18명이고, 대부분 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 그러나 최미진은 2017.10.27 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 실제로 떠안을 금액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차관계가 핵심

말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 뒤이은 을구 2·3번 근저당과 갑구 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기상 소멸 여부만 확인해서 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 있어 임차인 승계 가능성을 별도로 확인해야 하는 사건입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 18명

② 가격 위치 — 감정가 70%지만 실질취득은 아직 모른다

현재 최저매각가는 77,700,000원으로 감정가 111,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 54,390,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 38,073,000원(감정가 34%)입니다.

하지만 이 사건에서 낙찰가가 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최미진의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 + 인수액으로 봐야 할 실질취득액을 계산할 수 없기 때문입니다. 선순위 임차보증금이 실제로 승계되는 구조라면 최저가가 더 내려가더라도 그만큼 인수 부담이 남을 수 있습니다. 따라서 응찰가는 보증금과 임차권의 실체를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)

채권총액 1,240,000,000원 중 예상배당은 75,901,400원, 미배당은 1,164,098,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최미진의 보증금과 승계 여부가 확정되지 않았으므로 이 표의 등기상 인수 0원만으로 실제 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통 이용 등 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호 외 16개호로 구성돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 273.1㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
• 도로·규제. 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최미진 보증금 확인. 2017.10.27 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 확인돼야 매수인 승계액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당관계 확인. 최미진의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제와 잔존보증금 판단을 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
• 다수 전입자 점유관계 확인. 실제 임차인이 18명으로 조사됐습니다. 각 전입자의 실제 점유 호수와 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 김현지 호수 확인. 김현지는 101호 66.4500㎡로 기재돼 있어 목적물 204호와 호수 표기가 다릅니다.
• 장혜순 관계 확인. 임차인 장혜순과 가압류 채권자 장혜순이 동일한 이름으로 나타나므로 임대차의 실체와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당 3건 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 인수액”

현재 최저가는 감정가 111,000,000원의 70%인 77,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 단순히 “한 번 유찰돼 싸졌다”고 볼 사건이 아닙니다. 2017.10.27 전입한 최미진이 말소기준 2017.11.06보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다. 실제 임차인도 18명으로 점유관계 확인 범위가 넓습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 전입자의 임차보증금이 승계되는지는 별도 문제입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 가격 판단 보류, 임차권 확인 우선입니다. 최미진의 보증금과 권리관계가 확정된 뒤에야 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 계산하고 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.