수원지방법원 2025타경1200. 화성시 병점동 833-1의 3층 304호, 용도는 다세대입니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2017.11.06 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 696,000,000원이며 공동담보목록 제2017-3961호가 기재돼 있습니다. 이후 근저당권·경매개시결정·가압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 조사된 인원 가운데 최미진은 2017.10.27 전입으로 표시돼 말소기준보다 10일 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수도 없지만, 반대로 “인수 0원”으로 결론낼 수도 없습니다. 304호 실제 점유 여부와 임대차 보증금을 먼저 특정해야 실질취득비용을 계산할 수 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 833-1 3층304호 · 도로명 병점동로70번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 |
| 소유자 | 은인애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 910,817,894원 |
| 말소기준 | 2017.11.06 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준인 하나은행 을구 1번 근저당 이후의 을구 2번 300,000,000원, 을구 3번 144,000,000원 근저당, 2025.05.15 임의경매개시결정, 2025.07.08 장혜순 가압류 100,000,000원, 2025.09.03 임정운 주택임차권 80,000,000원은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 18명, 304호 연결관계 확인이 핵심
조사 명단에는 총 18명이 기재돼 있습니다. 김현지는 조사 부분이 101호 66.4500㎡로 특정되어 있고, 임정운은 등기된 주택임차권자로 전유부분 전부에 보증금 80,000,000원이 기재돼 있습니다. 나머지 다수는 점유 부분이 특정되지 않아 304호와의 실제 연결관계를 원본 조사자료에서 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 부분 / 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 2024.01.15 | 101호 66.4500㎡ · 50,000,000원 · 월 1,600,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 전진휘 | 2024.04.23 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 2025.06.17 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 목태조 | 2024.07.04 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연희 | 2023.02.16 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종훈 | 2022.12.26 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 2024.10.15 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성재 | 2025.02.19 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 2025.07.17 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 2017.10.27 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장혜순 | 2022.07.28 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현종 | 2021.02.03 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채윤 | 2022.04.20 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 2025.06.04 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우진 | 2023.08.31 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬미 | 2017.12.08 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나원 | 2020.06.23 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선홍 | 2022.05.23 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN TIANLONG | 2023.08.16 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주은혜 | 2024.07.12 | 부분 미특정 · 보증금 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정운 | 2020.01.21 | 건물의 전유부분 전부 · 80,000,000원 | 2025.09.03 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
임정운의 등기부 기재에는 임대차계약일 2020.01.04, 2021.12.09, 2024.01.09, 주민등록·점유개시 2020.01.21, 확정일자 2020.01.06·2021.12.09·2024.01.09, 임차보증금 80,000,000원이 적혀 있습니다. 다만 전입 자체가 2017.11.06 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력은 없고 주택임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 75,901,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장혜순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 기준 시뮬레이션에서는 집행비용 1,798,600원을 제외한 75,901,400원이 을구 1번 하나은행 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 1,164,098,600원입니다. 다만 최미진의 보증금·배당 여부가 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 인수액 0원만으로 매수인의 실질 부담을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안 초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설이며 1층 101호 외 16개호로 구성돼 있습니다. 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)는 공부상 휴게음식점이나 현황 24시 셀프빨래방 ‘위시테리아’, 기호(2-13)는 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-17)는 다락구조 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 273.1㎡, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역이 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 2017.10.10 준공, 16세대로 표시돼 있으며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최미진의 304호 점유 여부부터 특정. 전입일 2017.10.27은 말소기준보다 빠르지만 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 실제 304호 점유인지 원본 현황조사와 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 최미진 보증금 확인. 보증금이 미상이라 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서·보증금·점유개시·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 최미진은 배당요구가 확인되지 않습니다. 유효한 대항력이 인정되는 임차인이라면 미배당 보증금의 인수 여부가 핵심이 됩니다.
- 18명 명단과 호수 매칭. 김현지는 101호로 특정돼 있으나 다수 점유자는 부분이 특정되지 않았습니다. 304호와 관계없는 인원이 혼재하는지 반드시 구분해야 합니다.
- 장혜순 관계 확인. 점유자 명단과 100,000,000원 가압류 채권자에 함께 나타나므로 동일인 여부와 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 임정운 임차권. 보증금 80,000,000원 주택임차권은 말소기준 이후로 데이터상 매각 소멸이지만, 등기·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 실질취득비용은 최미진 관련 인수 가능액 확인 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰보다 선순위 임차관계가 먼저다”
현재 가격은 감정가 111,000,000원에서 77,700,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 할인율이 투자 판단의 출발점이 아닙니다. 2017.10.27 전입 최미진이 2017.11.06 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았기 때문입니다. 304호에 대한 유효한 선순위 임차관계가 확인되면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 최저가가 더 내려가도 총 취득비용이 예상보다 커질 수 있습니다.
반면 등기부상 후순위 근저당·가압류·임정운의 80,000,000원 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 결국 이 사건의 승부처는 하나입니다. 최미진이 실제 304호의 대항력 있는 임차인인지, 그리고 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 응찰가를 정하지 않는 것. 현재 단계의 결론은 권리확정 전 보류입니다.
